地产智库朗策地产：黄冈市汇金大厦市场调研及定位报告2014年9月p188.ppt

目标设定： 总体目标：汇金国际-----打造成为区域商务总部 中心和！ 项目销售目标设定： 销售周期 12个 月，公寓物业去化率达到90% 商业物业去化率达到90% 区域客户特征 区域客户需求 未来客户变化及发展方向 客户定位 项目商务公寓客户定位 结论 细分： ——关注商务公寓投资的投资客； ——以装修、设计、咨询等服务业为主的小公司； 投资客、小型公司、SOHO一族 项目商务公寓客户定位 客户 核心客户 重要客户 偶得客户 黄冈市食品饮料、医药化工、纺织服装、建筑建材、 机械电子等五大支柱产业，华厦窑炉、黄冈船舶、 武穴医化、蕲春医药、麻城汽配、团风钢构、 英山茧丝绸等七个产业集群黄冈企业办公司 客户定位 黄冈市投资户 市外、省内外其他区域，购房作为长期投资客户群体。 项目商务公寓打造产品属性 1、低置业门槛、低总价 2、高预期的投资回报 3、高保值增值性 高性价 比公寓 1、自住、商务办公性投资公寓2、高预期的投资回报 3、高保值增值性 非常 公寓 产品打造属性： 类写字楼标准 中小型办公空间 极强的保值增值性 极强的投资回报性 较低的置业门槛 可注册办公，可居住，不限购的非常规商务办公： 定位总结 物业特点：低门槛、不限购、高预期 目标客户：中小投资户、中小创业企业 物业类型定位：城东经济圈.新资产商务平台 产品定位：类写字楼标准 中小型办公空间 项目商务公寓 分割出售 可组合使用 项目商务公寓户型定位 59.86平米 59.86平米 59.86平米 59.86平米 59.86平米 59.86平米 59.86平米 59.86平米 59.86平米 项目商务公寓价格定位 市场比较法 本项目预计租金 收益还原法 本项目价格 比较因素：区位前景、交通、商服配套、教育配套、周边环境、项目环 境、规模、装修档次、户型结构、开发商公信力、成熟度、 宣传包装等 权重设置： 比较对象：宝塔大厦、东方名都、发展大厦、中州慧谷等 项目商务公寓价格定位 本项目 宝塔大厦 东方名都 瑞天广场 中州慧谷 黄冈摩尔城 参考权重 10% 25% 25% 20% 20 代表符号 PX Pa Pb Pc Pd Pf 租金均价 13.8元/平米/月 22元/平米/月 20元/平米/月 16元/平米/月 售销均价 售价5000元/平米 售价4300元/平米 售价4300元/平米 区位前景 8 7 6 6 7 7 6 位置交通 11 5 9 6 6 6 10 商服配套 9 7 5 6 7 7 9 教育配套 6 5 6 6 6 6 6 周边环境 12 6 4 5 6 6 5 规模 10 6 5 7 8 7 7 装修档次 7 6 4 6 6 6 6 户型结构 11 6 5 7 7 7 6 发展商公信力 6 5 5 5 6 6 4 项目成熟度 10 6 5 6 7 7 7 宣传包装 10 8 5 7 7 7 6 合计 100 67 59 67 73 72 72 项目商务公寓价格定位 本项目当前的市场可参照“东方名都”售价为5000元/平米,按照区域未来发展比现阶段涨幅0.5% 商务公寓今年年底推向市场时的销售均价建议为5280元/平米左右 朗策地产在充分进行市场分析、对本项目产品及客群有足够认识的前提下，同时考虑开发商的利益，本着科学合理、客观公正的态度提出 本项目整体公寓销售均价为人民币5280元/平方米。 项目公寓均价目标 【宗地主要特征】 本项目周边居展较少，新建社区入住率低，边上为建材专业市场,项目正对面为东方广场，地块招示性较高价值较好。 交通便利 紧邻黄州 交通动脉106国道及明珠大道，公交交通发达 区域城市发展发展轴线上 ,商业配套缺失 区域居住人口少。 项目处在工业园区外围与居民区交界。 商业商务文化中心的潜力 从黄州区总体规划分布来看，本案有借力周边地块开发形成新城核心物业。 区位条件 建材物流 专业市场 待开发用地 居民区 居民区 在建高端社区 项目商业定位 交通状况：2路,5,路,6路,12路,18路 教育资源：第二实验小学，博才小学，黄冈高中，文都中学，外国语学校，黄湖中学，林业中学，黄冈师范学院，黄冈工业学院，鄂东职业技术学院 商业配套：瑞天广场、黄商量贩等，但距离稍远 生活配套匮乏，客户认可度不高 项目区