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产权式酒店全程策划方案计划文档
产权式酒店全程策划方案
第一章 项目概况
项目投资策划营销是全案最为关键的环节,反映了发展商选择开发项目的过程,这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节,这个过程操作好了,就意味着项目成功了一半。
项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析,并就规避开发风险进行策略提示,还对项目开发节奏提出专业意见。
一 项目现状分析
1、项目简单经济指标
项目产权登记总建筑面积12163.88m2,主体结构为框架结构共十层,外加地下室(一层)及层顶加层(共二层)。其中标准层5~9层,单层面积约950 m2,一层建筑面积1808.79m2,二层建筑面积为1845.91 m2,层顶一层建筑面积268.49 m2,层顶二层建筑面积47.25m2,地下室建筑面积2103.68m
2、物业营业状况
项目产权登记中规定房屋类型为旅馆,用途为旅(宾)馆。目前使用现状为:
(1)项目4~10层(加顶层附层及一层西入口大堂)为天翔大酒店经营场所,由海航酒店集团经营,共有131套客房,客房类别普通双标房、普通大床房、豪华双标房、豪华大床房、行政房、豪华套房、海航套房。目前豪华标房的折扣价格为300元/天,豪华套房折扣价格为600元/天,酒店客房的平均房价为327元/天/间,客房入住率为60%左右服务设施:餐饮设施:中餐厅、酒吧,娱乐设施:棋牌室、商场、健身室,服务设施:会议厅 商务中心 停车场 DDD电话 IDD电话。
价格:(2005年11月1日入住标价)
客房类
说明
门市价格
优惠价格
双人标准间
630
248
双人大床间
680
258
行政套间
1280
500
豪华大床房
680
330
豪华标间
850
300
(2)项目1至3层由“大宴楼”餐厅租用。包括一层东侧入口大堂及二、三层整层,目前营业状况良好。
附:天翔大酒店项目产权附记
幢号
室号部位
建筑面积
(平方米)
房屋类型
用途
层数
竣工日期
701
101
1808.79
旅馆
旅(宾)馆
10
2000-11-3
701
201
1845.91
旅馆
旅(宾)馆
10
2000-11-3
701
413
45.55
旅馆
旅(宾)馆
10
2000-11-3
701
414
45.55
旅馆
旅(宾)馆
10
2000-11-3
701
415
45.55
旅馆
旅(宾)馆
10
2000-11-3
701
416
45.55
旅馆
旅(宾)馆
10
2000-11-3
701
417
45.55
旅馆
旅(宾)馆
10
2000-11-3
701
418
45.55
旅馆
旅(宾)馆
10
2000-11-3
701
419
45.55
旅馆
旅(宾)馆
10
2000-11-3
701
420、421
96.00
旅馆
旅(宾)馆
10
2000-11-3
701
501
952.94
旅馆
旅(宾)馆
10
2000-11-3
701
601
952.94
旅馆
旅(宾)馆
10
2000-11-3
701
701
952.28
旅馆
旅(宾)馆
10
2000-11-3
701
801
949.91
旅馆
旅(宾)馆
10
2000-11-3
701
901
949.91
旅馆
旅(宾)馆
10
2000-11-3
701
1001
916.93
旅馆
旅(宾)馆
10
2000-11-3
701
地下室
2103.68
旅馆
旅(宾)馆
10
2000-11-3
701
屋顶二层
47.25
旅馆
旅(宾)馆
10
2000-11-3
701
屋顶一层
268.49
旅馆
旅(宾)馆
10
2000-11-3
合计
12163.88
二、项目开发环境要素分析
地理位置
项目位于虹口区曲阳路701号,处于中山北二路、曲阳路、东体育会路三路交叉的三角地带,东靠曲阳路、南至中山北二路、西临东体育会路位置优越,交通便利。
片区属性:曲阳路商务中心
周边景观环境调查
项目西邻曲阳公园,自然风景良好。南边与中山北二路之间有50米宽的休闲绿化带,可进行小型的休闲娱乐活动。因距中山北二路高架路较近,南向的视野与景观会受到一定的影响。
3、地块交通条件调查
项目直入交通非常便利,紧靠内环高架线—中山北二路,15分钟到达上海火车站,30分钟到达虹桥国际机场,东侧曲阳路连通四平路及大连西路10分钟便可到达北外滩等购物、观光、旅游中心区。周边公共交通便利,西侧距轨道交通三号线汶水东路站步行15分钟以内,公交车有70、329、829、848等十多条线路,四通八达。
4、周边配套设施调查
餐厅:大宴楼
酒吧、KTV娱乐场所:夏威夷桑拿
购物场所:易?买得、国际箱包中心、吉盛伟业、好美家
医院:岳阳医院、和平眼科医院
银行:工商银行、建设银行、招商银行
大学:工会学院、复旦大
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