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市景园营销推广方案 第 PAGE \* Arabic \* MERGEFORMAT 21 页 肇庆景园营销推广方案 本方案充分考虑项目的定位方向，客户群的特点，结合实际情况，确定以生态和产品质素两大核心为推广主线；以人脉推介，举办论坛，参加社会活动等营销手段结合多种媒体平台投放为推广方式；执行上采用正常推广步调，由“引导期－公开及强销－持续期”组成一个销售循环，由此环环相扣，循环叠加，务使项目在预定的销售期内完成所有销售任务 市场背景概况 一 概述 二 竞争对手 三 已销售楼盘客户群分析 四 分析总结 策 略 一 项目营销目标： 二 项目总体营销策略 1、项目主题定位 2、整体营销思路 3、推广策略 4、产品建议 执 行 一 推广主线 二 推广步骤 1引导期 2公开期及强销期 3 持续期 市 场 背 景： 一 概 述 国家停止别墅用地审批，别墅市场的土地存量日益减少，项目的时间价值更优，升值潜力很大。 目前缺少兼具品质与价格标杆意义的国际化产品 缺少真正有别墅生活氛围的别墅社区，缺少隐秘性，缺少公共活动空间。 250-350平方是一个普遍接受的面积 相对而言，由于潜在的本地客户对别墅生活普遍认识不清，对别墅生活方式的看法还需要有效的引导。 从各个别墅的销售情况看，基本上都是做出了现楼之后，销售进度才加快。 二 竞争对手 由于肇庆别墅市场的发展属于初级阶段，而且市场对价格有一定的敏感度，面对产品的认知及感知程度相对较低，故此我们在分析竞争对手时主要针对地段、价格、产品三个层面进行归纳与比较，我们将其分为直接竞争对手与间接竞争对手。 肇庆及周边地区直接竞争对手 阳明山庄，凤凰台 阳明山庄等几个项目自入市以来，一直以价格为主要手段，利用性价比截取客源，并得到了相对较好的市场业绩。我们将阳明山庄，凤凰台作为直接竞争对手理由还有： 1）同处北岭区，隔街相望； 2) 产品类型与景园有相似之处，且目标客户部分重叠。 3）业已有良好的销售成绩及口碑。 但阳明山庄，凤凰台也有其不足之处，其中有： 在户型设计上乏善可陈，私密性不够，重复户型较多，不够个性化 由于凤凰台地块为狭长型，显得间隔局促，在景观设计上不足以与景园相竞争；而且销售接近尾声，货量很少，未足以参与下一轮的竞争 阳明山庄及燊荣豪庭的别墅群规划比较混乱，见缝插针，整体观感档次不高，户型单调 星湖名郡 该盘目前资料不多，只知道是高层，小高层，多层洋房加联排，独栋别墅的组合，区内有一定商业，配套较齐全。项目占地较大，主要以中高端产品为主，价格及推广策略目前还不清楚。但以开发周期看，此项目将会是我们以后的强劲对手。而燊荣豪庭采用买地皮自建方式销售，档次较低，目前一手已经售罄，所以不列为直接竞争对手。 间接竞争对手 在肇庆市场中我们将沿湖板块的星湖湾，鼎湖山庄，星湖奥园，新世界花园等定为间接竞争对手，具体原因我们分列如下： 沿湖板块楼盘同处较近地段，且都以自然景观为主要诉求点，大多以多层，小高层及高层洋房组合，地段上更贴近市区，生活配套设施，交通等较齐全，其高端产品相对景园的价格造成一定压力，但其缺乏高档别墅项目是一个硬伤，新世界花园的别墅项目据悉要在4,5年后才会进行，这为我们减轻了一部分压力。 三 已销售楼盘客户群分析 1本地客户占50％的市场，其中包括当地的企业老板高级政府部门领导。 2、外来度假者，此类客户以港、澳、台居多，一般一个月居住2－8次。 3、下属县级市或邻市客户，此类客户包括广宁、怀集、云浮、罗定等。 4、海外归侨占据少量的市场。 四 分析总结： 1、对市场、产品、消费者的总结 我们在前面对市场及竞争对手、产品及客户进行了一个简要的分析，通过分析我们得出我们对市场、产品及市场中的消费者的理解，我们在明示如下： 市场：在肇庆的房地产市场中充斥着一定数量的别墅项目，从目前所了解到的市场中各项目的销售情况来看，我们预定的竞争对手都已经在市场中得到相应的认知，虽然各竞争对手之间的差异较大（包括产品及价格），但是却没能有一个项目成为市场追逐的热点，成为市场销售的领跑者，成为市场中最具杀伤力的项目。在这样的市场情况下，一方面给我们留下了一个绝佳的市场机会，一方面也让我们思考在未来的工作中，如何扬长避短，发挥我们自身的优势，在未来的残酷的市场竞争中取得好成绩。 产品：在肇庆房地产市场中，我们的产品规模是比较小的，不能单就一个方面说我们的产品是最好的，但我们可以说我们产品的从立意，从规划上的起点很高，整体上来说是应该是最好的，虽然我们预定的销售价格远高于竞争对手，但这个价格是与我们对项目的预期价值相符的。只要我们能让消费者实际感受到我们的产品，看到我们的产品价值，我们的销售必然会放量，我们的项目必然会成为市场关注的热点，我们的项目必然会成为市场