连云港市连岛海平关线整体营销总案.pptVIP

本报告旨在为贵司[项目连云港市东连 岛项目]提供营销方向及执行总纲，供 贵司项目营销推广参考。 ?卷一 市场回顾 ?卷二 整体定位核定 ?卷三 整体营销策略 ?卷四 分阶段营销策略 ?卷五 营销渠道建立 项目整体属典型投资类旅游地产物业，市场中反映价值的变化对地块滚动开发具有决定性因素。故而在价格策略上： 项目整体采取“低开高走”的策略进入市场 启动时以示范区价值最大的部分商业投入，显示开发商的实力和整体建设的信心力争在短期内形成市场热点，引起投资市场的羊群效应；根据市场情况及项目的销售情况，及时调整价格， 最终实现本项目的目标核心均价。 注：别墅类高端产品客户群体基本稳定，受投资市场因素影响较小，建议保持其特殊性“高开平走”。 ? 该阶段需完成事项 售楼处广告更替 完成地盘广告更替（户外、路旗） 商业街部分竣工 主入口4栋别墅完成、样板间完成 1号公寓预售证取得，样板间、看楼通道完成 A地块滨海展示区域完成 宣传物料更替完成 联合政府完成至少两次推荐会，公寓、主要商业街部分宣传出街至少3个月。 售楼员新资讯培训完成至少3个月 客户接待 客户储备达到 完成率（2000㎡商铺） 95％ 第三阶段：强势销售期（08.4.28－08.10.31） 目的：通过大规模的宣传推广，树立项目形象，吸引客户成交 ? 营销策略 选择针对性媒体，以强大宣传投入，结合有效SP活动，促进成交 ? 媒体组合 户外广告牌：项目现场、机场、西大堤、高速干道出入口、港口等信息变化 主流媒体：全省主流报纸、航空、旅游杂志信息变化 小资媒体：全国（长三角为主）旅游刊物（结合旅游行社内刊）信息变化 推荐会：政府旅游行业推荐会（结合或届时设展场/内部刊物增页） DM直邮：港城最大的旅行行业机构 网络：搜房、连云港信息网、各类旅游网 外展：港城各旅游旺点，天骥行各分行（旅游地产项目处） SP活动 ? 该阶段需完成事项 售楼处广告更替 完成地盘广告更替（户外、路旗） 别墅部分竣工 商业街开业 1号公寓竣工 宣传物料更替完成 联合政府完成至少两次推荐会 售楼员新资讯培训 客户接待 商铺完成95％ 公寓完成80％ 别墅完成100％ 开发及规划策略 撬 点 延 展 提 升 商业（以特色/品质打开市场） 公寓（保证项目的持续利润回笼） 别墅/酒店配套（产品/品牌的持续提升，为持续经营奠定基础） 整体分三期开发，高姿态入市 待初步形象建立，再整体推出。 二期：25栋别墅＋4栋公寓 一期：商业街＋4栋别墅＋1栋公寓 重点： 一期 商业街 特色建筑 特色经营 特色建筑 尺度小巧、集中设置的商业街业态 美国式风情小镇商业街，按山势错落排列，使各角度看上去都是不同的风景 开敞相依，统一风格中不失局部的独立 特色经营 以特色餐饮为主的休闲风情商业街为主业态，结合酒吧区、海鲜区（海 产品/干货）、旅游产品区、娱乐工艺体验区等 充分挖掘“海”主题的商业经营产品 将以特色海鲜产品延伸的餐饮、工艺、娱乐融为一体，借助整体灯光亮 化系统，形成最具规模的“东沙沙里岛海市不夜街”局面 度假休闲模式的深度改良 商业街的核心定位 反季节经营定位 商业核心竞争力 管理规范，配套齐全，成行成市打造港城海鲜第一街 娱乐表演结合特色海鲜，做足反季节经营功课 中国各大菜系，各地海鲜著名特色风味汇集 美食资源与生活配套资源的和平共处 延长公寓居住与海鲜街消费经营时间 联手实力雄厚的经营者加盟（如后期需返租再定） 项目商业核心卖点： 项目的创新价值点： 有效延长公寓的居住与海鲜街经营消费时间 淡季海边物业消费圈（季节） 零点消费圈（时间） 商业和公寓/别墅价值点的连接 海鲜餐饮街的开发 解决后续开发资金问题 树立海鲜餐饮文化形象 增强后期置业者信心 公寓/别墅 具备竞争力的复合物业 稳定租住人群促进消费 资源互动带来升值预期 搭建、承接、互赢的关系 区域领跑者地位 功能的复合性 资源的整合性、补缺型 市场的前瞻性 经 济 价 值 价值优势 商 业 价 值 投 资 价 值 海 居 价 值 “海市”特色风情街和公寓/别墅价值点的连接 + + + 项目核心竞争力如何形成？ ? 卷三 整体营销策略 【营销策略】： 根据本项目的实际情况和天骥行的优势，我行将采取以本地坐销为主，区域分公司联销为辅助的联动营销策略，力争在短期内，以较少的投入，以项目推荐会形式联合多家同类型项目销售网和本行巨大的全国投资客户网等强大销售、宣传网络，取得最佳的销售业绩。 【推广策略】： 规模效应、差异凸显——以项目的整体规模推出，保持高姿态的稀缺地理优势，并将之发挥至及至，充分引起目标市场的关注而产生追捧 由点至面，逐个击破——初期建立形象，