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第六章 土地价格理论及应用 第一节 土地价格的形成与变动 第二节 土地价格的评估 第三节 土地价格的管理 第一节 土地价格的形成与变动 一 土地价格的形成 二 土地价格的内涵及特点 三 影响土地价格变动的因素 四 土地价格变动趋势及规律性 一、 土地价格的形成 （二）西方经济学地价形成理论 马克思主义地价形成理论 土地不是劳动产品，没有价值。 但土地有使用价值，并存在价格 土地价格 实质是地租的资本化 土地价格是出租土地的资本化收入 土地价格：又称地价，是指出让土地所有权应取得的补偿，或取得土地所有权所应支付的代价。可解释为购买土地所有权的价格。 土地出让金：出让若干年期的土地使用权所应取得的补偿，或取得土地使用权所应支付的代价，是地租折现的总和，即购买或卖出若干年的地租。它与土地价格在本质上是不同的。 西方经济学地价形成理论 以土地收益理论和土地供求理论为代表 1 土地收益理论 土地收益理论认为: 土地价格是土地收益即地租的资本化 土地收益指：正常情况下的土地收益； 处于最佳利用方向的土地收益；土地纯收益 土地价格公式： a r 2 土地供求理论 张德粹：“土地价格的决定因素是土地的供给与需求 ”； 马尔萨斯、萨伊、马歇尔、萨缪尔森等： 土地这一生产要素的价格完全由其需求决定； 思考：土地价格的内涵 根据马克思的劳动价值论，价格是商品价值的货币表现，而商品价值是凝结在商品中的人类抽象劳动。 在西方经济学家看来，价格是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西，通常用货币表示。但自然土地不是人类劳动产品，不包含人类的抽象劳动。 那么，土地价格的内涵到底是什么呢？ 二、土地价格的内涵及特点 1 、土地价格的内涵 土地收益现值的总和。 土地价格是为购买土地而支付的用货币表示的交换价值，是土地未来地租的资本化。 （1）土地价格的内涵包含两部分 1.土地资源价格，即以虚幻的价格形式出现的真正的地租——土地价格。它并不是土地的购买价格而是土地所提供的地租的购买价格。 2.土地固定资产价格，即土地资产的折旧和投资利息。是凝结在土地中的社会必要劳动量决定的，是劳动价值的货币表现，理论上等于生产成本加上平均利润。 土地价格即二者之和的资本化。 （2）土地价格的经济意义和作用 1.土地价格作为资本化的地租，为土地所有权在经济上的实现提供了理论和计量依据。 2.土地价格对不同农业经营方式下土地生产及经营者的利益具有一定的经济意义和作用。 3.土地价格的高低，对土地市场及土地供求关系具有调节作用。 4.土地价格是土地生产与利用的导向。 5.土地价格可以作为土地税率的决定依据。 2、 土地价格的特点 土地价格是土地的权益价格 土地价格不是土地价值的货币表现，一般不依生产成本定价 土地价格主要是土地需求所决定的 土地价格呈总体上升趋势 土地价格具有强烈的地域性 三、 影响土地价格变动的因素 1、一般因素 2、区域因素 3、个别因素 四、土地价格变动趋势及规律性 土地价格呈总体上升趋势 土地价格变动呈现周期性特征 土地价格的变动具有明显的地区差异性 地价在房地产价格中所占比重越来越大 第二节 土地价格的评估 一、土地价格评估的目的与作用 二、土地价格评估的原则 三、土地价格评估的基本方法 一、土地价格评估的目的与作用 土地估价有助于土地交易的顺利进行 土地估价有助于企业投资决策 土地估价有助于土地市场的完善 土地估价有助于土地市场管理 二、土地价格评估的原则 公平原则 最有效利用原则 替代原则 预期收益原则 供需原则 保证农民基本生活原则 最有效利用的几种特殊情况 基准地价评估以估价对象的现状利用为最有效利用 企业改制、资产清算、地税征收、公益用地等估价，以估价对象的现状利用为最有效利用 农地估价中，未获得转用许可的农地以现状利用为最有效利用；可转为建设用地者，以实际最佳用途为最有效利用 三、土地价格评估的基本方法 （一）市场比较法 （二）收益还原法 （三）成本逼近法 （四）剩余法 （五）基准地价系数修正法 （六）农地宗地价格评估方法 三、 估价方法与估价过程 1. 估价思路确定 根据委托方的委托要求、估价目的和估价师对委托的理解，确定估价思路，应关注以下几点： —与市场的关联程度：是否进入市场 —处置行为的主动程度：投资、清算 —应用方向的可选择程度：规划用途或继续使用 —对预测的依赖程度 2. 估价方法的选择 根据地价内涵和基础资料情况选择主要估价方法和辅助估价方法。 3. 估价过程 估