防范物业风险共建跟谐社区文档.docVIP

防范物业风险共建和谐社区 作为构建和谐社区的重要力量，物业管理越来越发挥着重要的作用。然而，在现实当中，关于物业管理的纠纷也频仍发生。 对物业管理来说，有可能在日常管理、停车场管理、电梯管理、公共场所管理等方面遭遇形形色色的危机。如何通过有效的手段和专业的管理使企业风险降到最低，最终达到避免纠纷、构建和谐社区的目的，是每个物业管理从业人员关注的焦点。 物业服务过程中出现的不可控因素、不确定因素导致的风险，称之为物业管理中的风险。物业管理中的风险是指物业风险和物业服务企业运营风险的总称。 引入风险管理的必要性 物业服务企业需要加强风险管理，主要表现在以下四个方面： 　　1.风险管理以对风险的预测、识别、评估和科学分析为基础，为管理人员运用各种对策的最佳组合对风险进行全面、合理地处置提供了可能性，是现代管理风险的一种科学的方法，且风险管理克服了那种传统的以保险为单一手段处置风险的局限性，综合利用各种控制风险的措施，使风险的处理日益完善。 　　2.由于保险业只承办纯粹的自然灾害和意外事故所致损失保险，而且只承办其责任项下的业务，损失不属理赔范围，保险公司均不赔偿；保险条款往往难以全面反映新的风险存在和发生的可能性；保险单中的许多条款都给物业服务企业带来不利的条件。因此，物业服务企业不能完全依靠保险控制企业风险，而应该实行自身的风险管理。 　　3.由于业主生活水平的不断提高，物业服务面临多元化发展的契机，各种风险发生的可能性增加，并且扩大了风险事件造成的损失规模，这就对物业服务企业提出了更高的管理要求，凸显了风险管理的必要性。 　　4.物业管理的工作在很大程度上是维护业主的财HYPERLINK /chanquan/产权，对普通老百姓而言，房产是他们的最大财产和最为关注的切身利益。因此，引进风险理论，通过加强维护业主的财产权，从而减少和降低住宅小区的各种风险事故，让业主安居乐业，也就实现了物业管理的终极目的。 建立风险管理机制应对管理风险 物业服务企业可通过建立和完善风险管理制度，形成企业内部风险管理机制，从而应对管理风险： 建立企业风险管理体制 物业服务企业可以建立二级风险管理体制： 一级风险管理是物业服务中心的日常自我风险管理。由物业服务中心在自我管理的日检、周检、月检中对风险因素进行识别和控制。公司层面编制《风险管理手册》，针对公司在管项目的管理实际，对风险管理的事项、职责进一步细化和明确，纳入日常管理规程。各物业服务中心根据《风险管理手册》，根据本项目实际情况进行风险控制。 二级风险管理是由公司相应职能部门统一进行的项目外包管理以及指导各物业服务中心进行月度性、季节性、节日性专题风险管理。例如：冬季清雪管理、春节期间安全管理、夏季台风管理等在特定时间段需开展的风险管理。根据各类风险发生的特点和规律，将各类风险的管理分解到适当的时间结点进行管理。 建立风险评价机制 实施风险管理应建立风险评价机制，具体包括： 1.设立风险管理部门。 物业服务企业可在公司内部建立专门的风险管理部门，也可以根据实际情况，安排物业部或市场策划部门兼任此项职责；风险管理部门应对企业可能会遇到风险进行有效的评估和预测，对风险可能给企业造成的损失作出评价，以便企业能够采取正确行动。 2.识别风险。 由风险管理部门为主，其他部门协助，了解企业客观存在的各类风险，并仔细分析引起风险的各种因素。 3.衡量风险。 在识别风险之后，应由风险管理部门为主其他部门协助，对风险管理中的各种情况进行定性定量分析，对可能遇到的各种风险进行综合评价。并以此为依据制定相应的防范措施。 衡量风险包括衡量潜在的损失频率和损失程度。损失频率是指一定时期内损失可能发生的次数，在得不到精确资料的情况下，可以对损失频率进行粗略估计，如分为：几乎不会发生、不大可能发生，有可能发生，肯定发生但频率低、肯定发生且频率适中、肯定发生且频率高这6类。以HYPERLINK /hangzhou杭州地区的物业服务企业为例，地震的损失频率可定为几乎不会发生、火灾可定为不大可能发生，盗窃案可定为肯定发生但频率低、车辆刮擦可定为肯定发生且频率适中。 损失程度是指每次损失可能的规模，即损失金额的大小。损失频率乘上平均的损失程度可得出预计的平均损失总额，它可以用来与企业缴付的保险费进行比较，为是否购买保险提供依据。以衡量“水管迸裂风险”为例，如该项保险费需一万元，而经过风险衡量，平均损失总额仅为1000元，则企业可以选择自行承担风险，如平均损失总额为20000元，企业应投保来转移风险。 此外，在日常的经营服务过程中，要建立规范的服务和工作程序，从制度上来保证风险的避免或降低风险的程度，如对物业的安全隐患要建立及时的报告制度、处置制度、服务工作的原始记录制度等。 物业管理常见风险的分类及对策 1.业主人身、财产损