公共设施管理制度.doc

公共设施管理制度 目的:规范公用设备设施管理及维修工程施工管理工作，保持设备设施良好状态，确保接管公用设备设施发挥正常功能。 范围:适用于公司各项目。 职责 管理处经理负责对公用设备设施保养维修工作进行检查、监督，审批检修计划、维保方案及预算。 维修主管负责公用设备设施台帐的建立工作，解决技术难题，制定维修方案及预算，并负责组织维保计划的实施及对供方的监控工作。 维修班班长负责各项维修保养工作的具体落实和检查工作。 设备责任人负责公用设备设施保养维修的日常工作。 本文对公用设施的分类定义是： 电系统：高压环网柜、变压器、配电柜、动力柜、控制柜（箱）、公共照明、供电线路和楼内公共区域及室外、地下车库的照明线路、开关、配电箱及灯具等。 给排水系统：包括雨水井、污水井、化粪池、自来水管网、污水管网、雨水管网及提供生活用水的水箱间、水泵房、中水系统等。 电讯系统：公用天线及卫星电视系统，有线电视等。 安防系统：闭路监控系统、门禁系统及停车场道闸系统、可视对讲系统、红外线周界防越系统、巡更系统等。 电梯。 燃气系统：指调压箱及园区管网。 消防系统：消防控制台及喷淋、报警、消火栓、卷帘门、消防水泵等。 园区公用设施：指水景观、儿童娱乐设施、老年人娱乐设施、园区护栏、园区道路等。 房屋本体及其附属设施：防雷系统、外墙面、楼梯间、通道、屋面、道路、连廊、地下车库等。 维修工程：指公共设施、设备的大中修工程，开发商委托的维修工作。 方法和过程控制 各类设备（设施）维保周期一览表 检查类别 设备名称 每日 巡查 每周 检查 半月 检查 每月 检查 两月 检查 季度 检查 半年 检查 每年 检查 低压配电室 是 是 否 是 否 否 是 是 高压配电室 是 是 否 是 否 否 是 是 电梯 否 是 否 是 否 是 否 是 给排水系统 否 是 否 是 否 否 是 是 水箱间、水泵房 是 是 否 是 否 否 是 是 电讯系统 否 是 否 是 否 否 否 是 安防系统 否 是 否 是 否 是 否 是 防雷接地 否 否 否 否 否 否 否 是 公共照明系统 否 是 否 是 否 否 是 否 燃气系统 是 是 否 是 否 是 否 是 消防系统 否 是 否 是 是 是 否 是 水景观 是 否 否 是 否 是 否 否 设备房管理 设备房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品，并按消防规定配足有效灭火器材。 设备房门应有“机房重地、非请勿进”标识，进出随手关门，重要设备房应有防鼠措施。 设备房中重要设备上端如有排污管等设施时，应在该设备上端加设喇叭口等设施，做好防护措施，以保证重要设备的使用。 参观来访者要进入设备房，须由部门经理同意，并指定专人陪同方可进入，并在《来宾登记表》上做好登记。 设备责任人负责每日检查设备房，记录设备运行数据，每周清洁设备房一次。设备房安排有值班员的，上述工作由值班员完成，但设备责任人仍负有每日巡视的责任。 设备保养维修的监督 维修主管每周负责检查监督保养维修工作，发现问题及时处理，并记录在《设备（设施）检查记录表》中。 设备检修等级按以下分类进行： 日检：属巡视检查维护。对设备房及设备周围环境进行清洁，检查设备有无漏水、漏油等现象，如实记录运行数据，确认设备运行状态是否有异常情况。 周、月检：属预防性检查。对设备性能进行全面检查，对故障隐患部位进行修理或调整，预防事故，保证设备正常运行。 季（半年）检：属维护性修理。对设备进行清扫、加油、调试。 年检：属恢复性修理。对设备局部解体，除进行月检的工作内容外，应着重恢复设备的电气性能、机械和精度，检修或更换主要零部件及附属装置。 大修：属彻底性修理。对设备进行全部解体，全面检查、试验、探伤、调试，更换全部不合格零部件及附属装置。大修应结合小区发展的需要进行技术改造。维修主管应视设备运行情况及时提请设备大修报告，经管理处经理和品质管理部审核后报小区业委会批准执行。 供方保养维修：依据合同内容，进行定期保养及故障处理。 各管理处应建立设备（工具）汇总表和设备管理台帐、档案，将设备及设备检修情况、重要零部件更换情况在档案中予以记录，并相应在《公用设施保养维修记录表》或《供方设备保养维修记录表》中予以记录。 对重要设备，特别是进口设备的易耗零部件，管理处应有适量的贮备，以便对突发故障的及时处理。 年度检修计划由管理处在每年十二月十五日前上报品质管理部审核。管理处应严格执行年度计划，如因特殊原因需变更检修计划时间，应提前一周报品质管理部核准。 管理处应设专人负责保存必要的、与运行设备设施相符合的技术图纸、产品说明书及相关资料，以便系统地、历史地掌握设备状态。 维修工程 开发商委托的维修工程(如房屋质量问题) 接到开发商委托的维修工程任务后，维修主管应及时组织人员编制维修方案及预