济南市泉乐坊调研.ppt

泉乐坊一期 商业及区位调研报告 Group Member：刘晨、汤雪辉、廉英杰、寇志鹏 作为济南具有代表性的商业步行街，它的横空出世曾经让政府和无数济南人引以为傲。国际建筑大师本杰明·伍德结合泉城传统特色与现代设计理念，利用其临湖傍市的优越地理位置，将中国古典音乐的节奏运用到建筑中，创造出优雅欢乐、错落有致、序列丰富的建筑轮廓，使泉乐坊融合传统与现代，真正成为了“凝固的音乐”。 然而，在历经几度的大起大落后，泉乐坊没能创造出所预期的商业神话，最终在人们的一片叹息声中恢复了平静。是什么原因让这个政府和设计者倾力打造的商业步行街，让这个人们期望如此之高的商业天地最终落入凡间？带着这样的疑问，我们小组成员于2012年5月24日开启了对泉乐坊的全面探索之旅…... 【前 言】 1.简介 2.现状 3.区位分析 4.商业运营分析 5.总结 纲要 项目简介 性质：庭院式商业步行街 规模：近 5 万平方米 建筑结构：三层步行街 开盘时间：06 年 7 月 29 日 供应量：一期共供应143间铺 二期定名为“新坊巷” 主力铺：40-300平不等 层高：单铺层高不等，一楼3.3m， 二楼一般在5m左右 得房率:一期83%，二期85% 泉乐坊北临大明湖风景区，南连泉城路商业区，可以共享旅游与商业人群。项目据此分为8个主题区域进行建设。 “泉声竹影”、“汇泉湖畔” ——靠近大明湖面向旅游人群的休闲餐饮区； “泉新天地” ——以“九华楼”高档鲁菜饭店为代表的特色餐饮区； “曲水流觞”、 “泉酷地带”、“未来泉世界” ——面向年轻人的以服装零售为主的时尚购物区； “泉源文脉” ——以古建筑群落为主的特色旅游区。 项目顶层规划为以创意产业为主的创意LOFT办公室，将为济南市的文化创意产业提供一个更自由、更阳光的创意空间。 。 【八大主题】 泉乐坊规划特点 四大亮点 街巷空间 街道的空间尺度是每个条行商业街考虑的首要因素。泉乐坊的内街道宽度在5米以内，两侧建筑在2-3层，街道蜿蜒，四通八达，使得不宽的尺度并不憋闷。多层立体交错交通，使人的视野更加宽广和多元化，增强了游览、购物的趣味性。此外，步行街的空间导向系统设计也是可圈可点的。 泉文化的融入 泉水是济南特质历史文化资源的一种，也是济南城市文化和经济发展的重要依托。 泉乐坊将泉水文化作为商业街的文化背景，在济南首次提出本地文化和商业结合的思路。泉乐坊街内，曲水贯穿整条中街，街面分布着不少泉池，垂柳依依荫蔽两侧店铺，水中更有尾尾金鱼自碧波绿草间悠游，带来不一样的购物乐趣。 “泉眼无声惜细流，树阴照水爱晴柔”的别样风情一览无余。 传统要素 泉乐坊借鉴济南传统建筑与园林手法，以泉畔水巷、九曲廊桥、阳光天街组成独特交通体系，形成了曲折变幻、意趣盎然的建筑空间，人们漫步其间能体验到“柳暗花明”般的意外惊喜。泉乐坊注意保护整治已有的传统建筑，且在色彩、形式方面力求完美结合，以期延续济南历史文脉。 人性化设计 以人文本的设计理念在泉乐坊中体现的淋漓尽致。泉乐坊在步道两侧设置水槽，人与水同行、互动，加上街道的方向是蜿蜒穿插的，因此泉水也有了形态。整体路面为青石板和木栈道相结合，通过在尺度、比例、形态上的处理使木栈道有一种“桥”的感觉。地面高差形成的跌水加上一些景观小品的运用,使泉水变得更加立体，声色兼具，整个街道环境显得更加舒适宜人。 【泉乐坊现状】 泉乐坊位于千佛山—大明湖轴线上，南边为泉城路，北边是大明湖，本是个绝佳的休闲购物娱乐地段，但是如今却显得非常的尴尬。 现状一 门可罗雀，铺面未租完，且很多商铺要转租 ，商家赔本赚吆喝 。 泉乐坊的140多家商铺，除了开发商自营的十几家，目前还有30多 家没有租出。 现状二 相比之下，一层较二层三层生意要好些，层层递减。 现状三 租金高昂，投资者望而却步。 面积50平米的店面，年租金十几万元。“吓跑”一些潜在商户。 现状四 旅游观光者居多，实际消费的人群较少。周末和夏季较工作日和冬 季人气旺一些。 现状 商 户——宣传不到位，没有统一配套规划，紧靠景观无法吸引顾客。 交通面临严重问题，停车位太少。 物 业——有心帮忙，但