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商品房买卖合同解除权消灭 　　商品房买卖合同解除及其法律后果　　山西省W局与S房地产开发公司商品房买卖合同纠纷案　　XX年12月23日，本案当事人W局、S房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，约定W局购买S房地产开发公司位于太原市的一处商品房，标的房产包括地上除地下室、地面　　一、二层外的所有建筑，价格为1780万元。合同约定，XX年年底前W局支付S房地产开发公司1300万元，余款480万元扣除质押保金40万元后为440万元，在房屋及附属设施、院落土地等权属证书办理完毕并交W局后支付。截至XX年2月21日，W局共支付1500万元。　　XX年12月24日，S房地产开发公司开始着手办理相关产权变更登记手续。XX年2月26日，S房地产开发公司将主体建筑的第3—8层房屋所有权证办理完毕，但国有土地使用权证一直未能办理完毕，附属平房及小二楼的房屋所有权证也未交予W局。XX年5月，S房地产开发公司将附属小二楼租给街道办事处开设诊所。　　XX年12月5日，W局向山西省高级人民法院提起诉讼，请求判令解除《商品房买卖合同》、S房地产开发公司退还已收取的1500万元购房款并赔偿经济损失。S房地产开发公司在答辩中称，XX年2月16日，该公司办理土地证，因为W局领导换届未交办土地证的费用而停了下来，W局未履行合同义务是未办过户手续的根本原因，因而该公司不应赔偿W局的损失。　　本案争议的实质在于涉案《商品房买卖合同》是否具备了《合同法》第94条规定的法定解除条件。《合同法》第94条规定，当事人一方延迟履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的的，可以解除合同。该规定表明，只有违约方的违约行为足以导致合同目的的不能实现，守约方才能行使合同解除权。　　合同解除通常情况下是当事人在合同义务不能正常履行、合同目的难以实现等情况下不得已而采取的一种措施，是当事人防止损失扩大的一种救济措施。合同解除的结果是基于合同发生的债权债务关系的消灭，即消灭了一项交易，这种结果与激励交易的立法目的是相悖的，也不利于社会财富的增长。因此，《合同法》对合同解除的条件进行了严格的限制，以防当事人任意行使解除权解除合同。　　《合同法》第94条规定是《合同法》对合同法定解除的规定，为当事人行使法定解除权设置了严格的条件，即一方严重违反合同约定或其他原因导致“不能实现合同目的”，才能解除合同。所谓“不能实现合同目的”，是指当事人在订立合同时所追求的目标和基本利益不能实现。而如果合同当事人存在轻微违约行为,但未给对方当事人造成重大损失，将这样的合同进行解除，将不利于鼓励交易和促进财富的增长。特别是在当事人已经履行了大部分的合同义务，且仍存在继续履行的意愿和可能性之时，法院和仲裁机构不应认同合同法定解除条件已经具备，而应通过判令违约方采取实际履行、赔偿损失等补救措施以使合同继续履行，以维护合同的稳定性。　　在本案中卖方S公司的合同义务是交付涉案房屋并转让所有权，买方W局的合同义务是支付购房款1780万元。鉴于S公司已经向W局交付了大部分建筑，且已取得剩余房屋及附属结构的权属证书和国有土地使用权证，从而使得全部合同义务的履行已经成为可能。尽管S公司存在延迟交付、将部分涉案房屋租给他人等违约行为，但该等违约行为远未达到“致使不能实现合同目的”的程度。因此，我认为《商品房买卖合同》继续有效，双方应继续履行，且S公司应当承担一定的违约责任，应酌情赔偿W局金钱。　　商品房买卖合同解除权　　XX-08-21建筑房地产法律服务团队　　商品房买卖合同解除权　　(1)抵押行为　　A.商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同①买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失　　②并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任　　B.出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实,导致合同无效或者被撤销、解除的　　(2)无预售许可证行为出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的　　(3)一房两卖行为A.商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的　　(买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持)　　B.故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实　　(4)拆迁补偿安置行为拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,被拆迁人请求解除拆迁补偿