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第七章　投资性房地产 一、本章考情分析　　1．本章包括四节内容：投资性房地产的特征与范围、投资性房地产的确认和初始计量、投资性房地产的后续计量、投资性房地产的转换和处置。今年教材基本没有变化。　　本章在考试中处于较重要的地位，本章以出客观题为主，有时可以作为主观题的一部分。2007年将投资性房地产与债务重组、非货币性资产交换结合，考了一道计算分析题，涉及本章内容考了约3分，2008年将投资性房地产与会计政策变更相结合来考，涉及本章约3分，2009年考了一道单选题3分，近三年平均3分。具体情况如下： 近三年本章试题统计表 年　份 单选题 多选题 计算题 综合题 合　计 2007年 3分 3分 2008年 3分 3分 2009年 3分 3分 　　2．本章重点：（1）投资性房地产的后续计量；（2）投资性房地产的转换。二、本章考点精讲一、投资性房地产的确认　　1．投资性房地产的概念　　投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，主要包括：①已出租的土地使用权；②持有并准备增值后转让的土地使用权；③已出租的建筑物。　　2．投资性房地产确认中应注意：　　（1）已出租的土地使用权和已出租的建筑物，是指以经营租赁方式出租的土地使用权和建筑物。其中，用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权；用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。　　通常情况下，对企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，视同投资性房地产。　　（2）持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。但是，按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。　　（3）某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。　　（4）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。　　（5）下列各项不属于投资性房地产：①自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。例如，企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。②作为存货的房地产，如房地产开发商开发完成的商品房，属于存货，不属于投资性房地产。二、投资性房地产的核算　　投资性房地产的核算可以采用成本模式和公允价值模式分别进行核算，具体分析如下。　（一）采用成本模式核算投资性房地产　　采用成本模式核算投资性房地产，可以分为初始计量、后续计量和处置三个步骤：　　1．投资性房地产的初始计量　　投资性房地产应当按照成本进行初始计量。不同来源的房地产其成本构成不同：　　（1）外购的投资性房地产　　对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。　　外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。　　【例1】甲公司于2009年1月1日支付1000万元价款和10万元相关税费购入了800平方米商业用房，当日出租给乙公司。在采用成本模式下，甲公司购入投资性房地产的账务处理是：　　借：投资性房地产　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1010　　　贷：银行存款（1000＋10）　　　　　　　　　　　　　　　　1010　　（2）自行建造的投资性房地产　　企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。　　【例2】甲公司采用出包方式建造商用楼，用于出租，总投资4000万元。2009年2月1日支付工程款1000万元，则在采用成本模式下，甲公司账务处理如下：　　借：在建工程——商用楼　　　　　　　　　　　　　　　　1000　　　贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1000　　2009年其余付款略；2009年12月31日，工程达到预定可使用状态，已办理经营租赁手续，在建工程余额为4000万元，则：　　借：投资性房地产　　　　　　　　　　　　　　　　　　　4000　　　贷：在建工程