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合作开发房地产合同无效 　　合作开发房地产法律风险分析与防范之经典案例　　作者简介　　王志钢律师，现任职于盈科律师事务所全球总部，高级合伙人。王志钢律师长期从事建筑房地产和影视传媒法律服务，积累了丰富的执业经验。擅长房地产开发法律风险防控和制度设计，善于办理投融资，招投标，并购重组，股权转让，合作开发，基础设施BT∕BOT及产业园区建设等非诉法律事务。熟悉影视制作发行，曾为本山传媒与东泽影视联合拍摄的电视连续剧《樱桃》、《樱桃红》提供全程法律顾问服务。精通民事诉讼和仲裁，曾代理众多房地产开发纠纷，土地使用权转让纠纷，房地产项目转让纠纷，合作开发纠纷，工程款纠纷，工期违约金纠纷，工程质量纠纷，房屋买卖纠纷，影视制作发行纠纷等。　　执业十余年来，多次应顾问单位和委托人邀请进行法律实务培训讲座。讲座内容包括合同法实务、影视制作发行合同实务、工程签证法律实务、工程索赔法律实务、商品房销售法律实务、工程合同示范文本实务运用、工程量清单计价规范实务运用、房地产开发三大司法解释实务运用等。　　电话：　　邮箱：@@　　二、经典案例　　案例【6】----　　《没有房地产开发资质，合作开发合同无效》　　导读：《国有土地使用权合同纠纷司法解释》第十五条规定：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。”根据上述规定，合作开发各方均无房地产开发经营资质将导致合作开发合同无效。　　[一]案件当事人　　上诉人(原审被告、反诉原告)：宁夏温州商城有限公司　　被上诉人：宁夏回族自治区农业科教仪器物资公司　　[二]审理法院　　一审：银川中级人民法院　　二审：宁夏回族自治区高级人民法院　　[三]基本案情　　协议主要内容　　XX年4月3日，物资公司与温州商城公司签订了一份《联合开发合同》。约定：开发范围：物资公司享　　有划拨土地使用权的7亩土地。投资方式：甲方以现占有的土地及其地面上的建筑物作为投入，乙方承担该项目建设的全部费用，共同联合开发。产权分配：联合开发的成果，甲乙双方按实际建筑面积1:2分成。拆迁安臵及补偿：乙方负责安臵甲方现在开发范围内的26户住户，费用乙方承担。乙方补偿甲方开发期间的经济损失共计126万元。为使甲方经营、办公少受影响，从开发合同生效之日起，至竣工验收交付使用止，为甲方租赁办公场所120平方米，仓库300平方米，经营门面120平方米，租赁费由乙方承担。乙方向甲方缴纳开发保证金200万元。　　同年4月25日，双方又签订了一份《补充合同》，约定联合开发的土地面积增加约亩，双方联合开发面积共计约亩。　　履约经过　　XX年5月22日，温州商城公司向银川市发展计划委员会提交了《关于建设“宁夏温州商城”立项的报告》。　　XX年5月31日，银川市发展计划委员会下发银计发229号文《关于建设南薰东路综合楼项目建设书的批复》，同意温州商城公司就建设南薰东路与永安巷交叉口西南角综合楼开展前期工作。项目占地面积亩。请市规土局提出规划选址意见和要求。　　XX年6月14日，银川市发展计划委员会下发银计发248号《关于下达宁夏名都大厦等项目自筹基建投资计划的通知》，同意开工建设“温州商城”。　　XX年9月13日，银川市人民政府给温州商城公司下达银政函　　发133号《银川市人民政府关于补办宁夏温州商城有限公司南薰东路温州商城项目用地的批复》，同意温州商城公司使用国有建设用地平方米，作为“温州商城”项目建设用地。上述用地需补办出让手续，土地使用年限四十年，应缴土地出让金元。　　XX年9月13日，温州商城公司与银川市规划和国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，将包括物资公司土地面积平方米在内的共10344平方米土地出让给温州商城公司，温州商城公司支付土地出让金元。　　XX年9月26日，温州商城公司取得平方米土地使用权证。　　XX年11月8日，温州商城公司向物资公司交保证金100万元。XX年6月22日，建设工程进行了验收备案。　　XX年2月18日，物资公司与温州商城公司签订一份《房屋租赁合同》，约定由温州商城公司租赁物资公司应分得的上述房屋及附属设施。温州商城公司依约支付了保证金和租金。物资公司共收取房屋租金460万元。　　XX年11月4日，物资公司与温州商城公司签订了一份《关于分割土地使用权的协议》。协议约定：根据《联合开发合同》约定，甲方分得房产实际占地面积1222平方米。甲乙双方经协商同意，除房产实际占地面积外，甲方再分公用面积平方米。甲方办土地使用证实际总面积为平方米，见附图。甲乙双方