城中村改造研究.pptVIP

2.4 珠海 3 2 1 115 2.4.1 珠海概况 珠海市目前需要改造的城中旧村共26个，全部位于香洲区，总占地面积约300万平方米。从2000年开始，珠海市围绕着“改造城中旧村、创建精品社区”的总目标，高起点、高标准改造城中旧村，取得了可喜的成绩，成为全省推进城中村改造的典范。目前，列入改造计划的26个行政村，已有22个确定了开发商，16个开始拆建，8个文明社区竣工移交，10.51万平方米回迁房交付使用，961户旧村居民喜迁文明、安全、环境优美的现代城市家园。 2.4.2 改造模式——政府主导、开发商介入、市场运作 政府提供优惠政策吸引开发商。 开发商进行“城中村”景观改造。 2.4.3 策略措施 实现“五大转变” 政府承诺除“城中村”土地外，３年内在城区内不再新批房地产用地，为“城中村”改建创造了市场空间 制订有利于旧村居民的拆迁补偿政策——拆赔比：1：1至1：1.2（合法房屋）；旧村居民的原宅基地证换发房地产权证 产权调换与货币补偿相结合； 旧村居民纳入社会保障体系； 政府出台优惠政策——“拆一免二至三”，即根据旧村的区位及拆迁量，开发商每拆1平方米的房屋建筑面积，可免交2至3平方米建筑面积的地价，并减免相应的消防费等； 2.4.4 经验总结 “城中村”改造一次性完成，“城中村”景观彻底城市化。 政府让利，政府、开发商、村民“三赢＂。 政府让利，出台优惠政策，降低风险 ，坚持“政府决策，政策推动，市场运作”的开发模式 坚持规划先行，制定《标准》，建设文明社区。 忽视“城中村”生产方式转变和农民就业问题 。 2.5 广州 3 2 1 115 2.5.1 广州概况 广州市区有139个“城中村”，分布在5个老城区，即天河区（28个）、海珠区（20个）、白云区（58个）、芳村区（17个）、黄埔区（16个）。截至2003年“城中村”常住户籍人口30多万，加上外来暂住人口，人口规模超过100万，占地面积为160.47平方公里。 2.5.2 改造策略 一是分要素、分步实施，首先解决“城中村”管理、人口与土地问题。改变“城中村”的居民身份与土地权属问题，撤村变居，纳入市政统一管理，农业人口变为非农业人口，土地由集体所有变为国有。原有的宅基地及建筑按《广州市农村房地产权登记规定》换发国有《房地产证》。 二是景观改造拒绝开发商，由镇、村及村民解决资金问题，市、区两级财政只在规划建设设计方案及公共设施、基础设施上给予适当的支持。 “三个一点”落实资金 2.5.3 改造模式——政府引导，镇村主导、分步实施 广州市城中村的改造拒绝房地产开发商的参与，坚持“政府不直接投资”、“不以房地产开发启动”、“谁投资、谁受益”的改造原则，以村集体和村民个人出资为主，市、区两级政府将对公共设施、基础设施配套建设给予适当的支持，推动城中村的改造。 2.5.4 典型案例——猎德村 猎德村位于珠江新城南部，南临珠江总用地面积54.7公顷共有户籍人口7000多人，3300多户，还有1万多外来暂住人口。改造后商业、村民安置、集体经济预留地各占三分之一 。 拆迁补偿原则基本上是“拆一补一”，村民房屋回迁安置采用阶梯式安置方法，以四层为上限。 在猎德村的改造中，政府和开发商扮演的都是幕后的角色，政府给予一定的政策优惠，开发商给钱，村委是幕前说服工作的主角。 改造资金由村集体自筹，整个改造过程不用广州市及天河区政府出一分钱。 2.3.5 经验总结 广州模式一次性的解决了“城中村”的人口、土地与社区管理的非农化，但没有涉及“城中村”生产方式转变 对于资金消耗最大的景观改造问题采取了有限的优惠政策与村自筹资金的方式，由于村集体经济的有限，景观改造势必是一个长期的过程，有可能是一两代人才能解决。 投入少，经济。在“城中村”改造中，庞大的资金以区、镇、村自筹为主，市政府投入少，较为经济。 广州是市政府引导下，镇、村主导、投资的方式，有助于减轻政府负担，但由于资金不足容易导致改造滞后和不完整。 3.1 国外案例———发展中国家 3 2 1 115 2.5.2 英国大伦敦——??拆除贫民窟，兴建统建房 工业革命促进了英国城市化的发展，大量人口从农村流向伦敦，伦敦城市的下层社会居民的居住条件日益恶劣、住宅稀缺，并形成了许多贫民窟。 “二战”的破坏使伦敦获得城市更新以及根除贫民窟的重大机遇。伦敦郡规划法、大伦敦规划法相继出台。1945年开始大规模拆除贫民窟，1975年基本结束。 采用所谓“消灭贫民窟”的办法，即把贫民窟全盘清除或封闭，并将其居民转移走，然后在清除出来的土地上开发可以形成高税收的房地产项目。 ? 50-60年代，英国政府针对城市贫困人口实行了“统建房