三门峡房地产市场调查报2.doc

.. 三门峡房地产市场调查及分析报告 太格地产咨询 2009.8.25 【调查基本内容】 调查动机：透彻了解三门峡房地产市场发展状况 透彻了解三门峡人购房习惯 透彻了解三门峡城市发展状况 调查目的：为黄河路与茅津路交汇处项目提供前期定位依据，以及为项目的后期营销奠定基础。 调查时间：2009年8月8日—2009年8月18日 调查方式：到访咨询、电话咨询、网络咨询 调查内容：三门峡市人口分布状况、城市经济发展状况、城市格局发展状况、三门峡住房规划状况、中心城区住房现状、中心城区各版块住房建设规划、全市各年度商品房建设规划、2008年东城区（湖滨区）住房用地投放计划、2009东城区（湖滨区）住房用地投放计划、东城区（湖滨区）近年商品房预售概况等大市场的具体情况及分析。以及目前市场上在售项目的个案分析、营销手段等。 【调查主题内容】 ■城市人口 1. 城市人口现状 三门峡市是1957年伴随着万里黄河第一坝的建设而崛起的一座新兴城市，管辖陕县、渑池县、卢氏县、灵宝市、义马市、湖滨区等“三县两市一区”。总面积10496平方公里，总人口223万。其中，湖滨区人口包括开发区人口。 县（市）区 出生率（‰） 死亡率（‰） 自增率（‰） 总人口（人） 城镇化率（%） 全 市 8.88 4.63 4.25 约2228900 42.38 湖滨区 5.53 2.80 2.73 约303361 87.00 渑池县 8.13 4.58 3.55 约335483 33.50 陕 县 9.66 4.30 5.36 约348733 28.51 卢氏县 11.25 5.61 5.64 约364837 21.70 义马市 6.93 3.0 3.93 约141532 94.70 灵宝市 9.78 5.49 4.29 约734954 32.45 2. 城市人口隐藏问题分析 从上面的人口分布表格中，我们可以发现目前三门峡市管辖区域内的人口总量并不太少，但是其市区人口却不是太多。 其管辖县区如渑池县、陕县、卢氏县、义马市、灵宝市人口总量相当可观，但是其城镇化所占比率也较高，而湖滨区基本上属于市区，基本上不存在太多的人口转化机率。 根据目前三门峡目前的总人口情况，可以看出在未来的时间内，三门峡市区的人口变量基础还是非常不错的。 也就是说，在未来的时间里的城市化进程的加快，三门峡市的人口将会逐渐增加。 有这样一个有潜力的人口量，他们经过城市化之后，对于房地产的需求自然会增加，从而会提高房地产市场的发展速度。这对于我们房地产发展来说，提供了足够的需求市场。 但是，虽然有这么大的人口基数成为我们后备力量，但是，有这样几个情况，需要我们认真对待： （1）城市化进程的时间问题 首先，我们必须清楚，虽然中国的城市化进程在提高，但是，毕竟他们不可能在短时间内全部实现城市化，那么也就是说，在进行城市化进程的时候，在这个较长的时间段里，在房地产市场上，有可能出现一段时间内的供过于求。 首先我们先弄清楚房地产存在的本质，它的存在的价值本质只有一个就是供人居住。其中，即使是投资，也是因为市场上有人需求居住，所以才会有人去投资。 对于这种阶段时间内的供过于求，任何商品，只要前期有充足的利润，都会出现这种情况。但是，供过于求是对于市场来说的，某些商家由于供过于求而遭遇破产，但是有些商家同样市场也同样出现了供过于求，却生存得一样顺畅，这里的答案只有一个，就是品牌的完善。有品牌价值的商品，对于市场上的综合竞争力是巨大的，尽管出现供过于求，但是，还是有需求的，只要需求存在，品牌价值就能够体现。 （2）当市场出现利好时，同类必将抢滩 关于同类市场大鳄抢滩，目前这种情况已经在三门峡出现了。 郑州的建业正在实施省内蚕食策略，其中已经在三门峡拥有了两处业绩，一处是陕县的一个项目，一个事市区甘棠路上的森林半岛。 重庆的慧泉也已经抢滩成功。 郑州的中凯置业，也已经在三门峡取得了大宗地块。 同时，我们三门峡本地一些较为成熟的开发商也正在紧张圈地。 种种迹象表明，三门峡目前基本上已近进入到了市场高发前的初始期。 那么针对这种同类公司激烈抢滩的时候，我们应该怎么做？ 抢滩的目的是什么？其实是在抢客户。 而抢滩的结果又是什么？结果只有一个就是产品多了，竞争激烈了。 那么，我们说到这里，又不得不提及我们上面说的那个问题，就是城市进程中，我们应该怎么做？就是品牌的塑造，产品多的时候，我们为了能够争取更多的市场客户，我们也只有一条路线可走，就是塑造好自己的品牌。 3. 根据目前三门峡人口发展状况结合到我们富达集团公司与黄河路/茅津路交汇处项目的建议 我们富达集团公司在三门峡有相当高的知名度，但是