近十年北京房价调研报告.doc

房价是“天大”的事主题调研报告 ——关于近十年北京房价变化、现状及发展趋势主题调研 2012级建筑1班 崔家瑞 李石磊 刘畅 一、调研背景 1978年9月，中央召开的城市住宅建设会议传达了邓小平同志的一次重要谈话，大体精神是：解决住房问题能不能路子宽些，譬如允许私人建房或者私建公助，分期付款。把个人手中的钱动员出来，国家解决材料。建筑业是可以为国家增加收入、增加积累的一个重要产业部门。在长期规划中，必须把建筑业放在重要位置。当时的中国住房并没有市场概念，但邓小平的讲话却涵盖了住房制度改革和今后我国住房政策的基本思路，从此拉开了住房制度改革的序幕。1998年国务院下发取消福利分房的规定，房子，作为一个商品，开始正式走向市场。北京既是中国的首都、HYPERLINK /view/39377.htm直辖市和HYPERLINK /view/2846647.htm国家中心城市，又是中国的政治中心、文化中心，中国经济、金融的决策和管理中心，具有重要的国际影响力，也是世界上最大的城市之一。因此，北京是一个非常特殊的房屋市场，十年来，北京的房价也发生了翻天覆地的变化…… 二、调研目的 通过对北京不同人群的调查，了解当地房价现状及未来发展趋势，得出其对当地社会各阶层的影响，并探讨当地控制房价上涨的方法。 三、调研方法 小组成员先在互联网上查阅相关资料，了解近十年北京房价的变化及现状。再分别在其居住所在地附近发放调查问卷，并对调研数据进行整理和分析。最后走访北京市住房和城乡建设委员会并采访相关人员，得到一些建议及控制方法等。 调研成果 北京近十年房价变化及政府的相关政策 十年来北京房价的走势主要分为三个阶段：2003-2005年处于平稳阶段，2005-2007年开始过快上涨，2007-2008年相对降低，2009年初至今又开始上涨。 而政府也在一直通过宏观的政策手段来控制房价的走势。对此，调研小组成员在网络上查阅到了相关资料。 1、平稳阶段（2003-2005） 在2003年固定资产投资刚出现增长过快的苗头时，我国整体经济仍处于通货紧缩阶段，内需处于逐渐释放阶段。为了不影响来之不易的良好发展势头，政府还不愿意轻易的采用力度较大的宏观措施来抑制投资。因此，很多政策仅具有警示性意义，实际效果并不明显。2004年，对房地产市场的调控主要着眼于投资过热的问题。因此主要是通过提高房地产开发贷款门槛，减少土地供应量等手段加以抑制。其结果是导致土地产市场供应量的减少，或者说导致对未来市场供应量下降的预期，为投机者提供了炒作的借口，最终导致上海等地的房价在2004年四季度出现了大幅的飙升。房价与收入和普通购房者承受能力的矛盾愈发突出。 2、过快上涨阶段（2005-2007） 2005—2007年，快上涨的房价脱离与普通居民的承受能力之间的矛盾使房价问题成为一个社会问题，得到普遍关注。政府的政策也由实质调控期转向抑制投资投机需求、控制房价涨幅。政府在2005年把调控重点转向了房价。与2004年的宏观调控通过控制投资减少了房地产市场的供应量相比，2005年开始，政府的调控思路明显发生转变，从三年中实施的各项政策来看，主要通过金融、土地、财税等政策，增加住房建设用地的有效供应总量、控制被动性、投资性等住房需求，遏制投机炒作，缓解供求矛盾来平抑房价的涨幅。 3、相对下滑阶段（2007-2008） 2008年由于全国市场普遍陷入调整期，市场销售持续低迷。因此，房地产调控进入政策静默期，基本没有新的调控政策出台，而是静观市场表现，判断宏观调控效果。从2008年四季度起，根据国内外经济形势保增长救楼市。 4、稳步上涨阶段（2009-2013） 2009年延续2008年以来的刺激性救市基调从2009年下半年经济呈现复苏趋势，预警指数位于稳定区间，并呈上升趋势，房地产政策也出现一定微调，政策基调向“保”首次置业为主的刚性需求、“压”投资投机性需求转变。2010年是房地产调控频率最高的一年，短短一年内接连出台“三轮”调控措施。经济手段和行政措施并用，遏制商品房投资投机，加大保障房力度。HYPERLINK /web/65/2013/0221/60357_8.shtml#2010年是房地产调控频率最高的一年，短短一年内接连出台“三轮”调控措施。经济手段和行政措施并用，遏制商品房投资投机，加大保障房力度。2011年为进一步巩固房地产调控成果，中央升级调控力度，综合运用行政、经济手段，仍以抑制投资投机需求、增加供给为总体思路，促进房价合理回归。此外，房产税改革取得新突破。保障房方面，加大保障房建设仍是2011年的重头戏。2012年至今，政府继续坚持房地产调控政策不动摇。 对于近十年北京房价攀升原因的分析 十年来，北京的房价总体