地产信托基金操作.doc

PAGE PAGE 1 越秀房地产信托基金的经验与展望 各位与会领导、嘉宾、朋友们： 大家好！ 很高兴能够与大家再次分享越秀房地产信托基金在上市及运作方面的实践及经验，以及对今后国内开展相关业务的展望，请各位领导、嘉宾、朋友们批评和指正。 今天的发言分为五个部分：首先简单介绍越秀房地产信托基金上市以来的经营及运作情况；其次介绍香港对房托基金的上市及监管条件的情况；然后是越秀房托基金在运作过程中碰到的一些实际问题、影响和原因；以及国内目前一些准房地产信托基金在设立模式和机制等方面与国际上的一些差别；最后谈谈对国内政策法规的修改建议及我们对国内发展房地产信托基金产品的展望。 一、越秀房地产信托基金上市以来的经营运作情况 （一）越秀房托基金上市情况 越秀房托基金于2005年12月21日从母公司越秀投资（股份代码0123）中分拆出来并在香港主板独立上市，是全球首只投资于中国内地物业的上市房地产投资信托基金。 当时的上市物业组合包括白马大厦、财富广场、城建大厦及维多利广场四大物业，总建筑面积为160651平方米，物业估值40.14亿港元，总发行价43.62亿元，较估值增加3.48亿元，增加8.7％。 上市时共发行了10亿个基金单位，按最高定价上限3.075港元发行（对应投资回报率要求达6.54％），溢价10.7％个百分点，共筹资30.75亿港元，另外向银行贷款1.65亿美元（约12.87亿港元），扣除贷款，净资产约27.27亿港元。 2、越秀房托基金的组织架构及运作 房地产投资信托基金（REIEs，简称“房托基金”）是以信托方式组成而主要投资于房地产项目的集体投资计划，是将房地产证券化，通过租金收入为持有人提供回报。 根据《香港房地产投资信托基金守则》的规定要求，结合本身特点，越秀房托基金按以下组织架构图进行运作： 越秀房托基金 越秀房托基金 基金单位持有人 管理人 信托人 物业顾问 物业(写字楼、商场) 租赁代理 投资 分派 持有房托基金资产 管理服务 信托费 管理费 顾问服务 顾问费 租赁服务 服务费 控股或持有 在信托层面上，各方主要职能及角色如下： 基金单位持有人：拥有越秀房托基金权益，享有收益权，按香港房托守则，每年分派率不低于90％。 信托人：以信托的方式为基金单位持有人持有越秀房托基金，获取信托费用。越秀房托基金信托人为汇丰机构信托服务（亚洲）有限公司。 3、管理人：以持有人利益管理基金，提供管理服务，获取管理费。越秀房托基金管理人为越秀房托资产管理有限公司，为越秀投资子公司，受香港证监会发牌及监管。 4、租赁代理：由于越秀房托资产管理有限公司为香港注册公司，在国内没有办事机构及执业资格，因此委托国内的广州白马物业管理有限公司及广州怡城物业管理有限公司负责有关物业的租约、市场推广、租赁管理及物业管理，获取租赁代理服务费、物业管理服务酬金。 5、物业顾问：物业顾问为管理人根据自身业务需要直接聘请，所需费用由管理人直接承担。越秀房托聘请国际知名的仲量联行为物业顾问。 （二）越秀房托基金的特点及优势 相对而言，越秀房托基金具有如下特点： 1、越秀房托基金的领先性。 越秀房托基金是第一只中资背景的地产公司于香港分拆上市的房托基金，也是全球第一只投资于国内物业的上市房托基金，具有创新性及独特性，成为后来者效仿的对象。 2、越秀房托基金经营稳定、业绩良好。 房托基金投资者与一般股票投资者不同，一般比较长线投资，其最关心的是能否为其带来稳定的理想的分派，而不是追求股价的变化。越秀房托基金上市3年业绩表现稳定，按上市发行价3.075港元计回报率达6.7%至8.04%，高于其他房托基金。 3、越秀房托基金财务稳健。 越秀房托基金一直奉行稳健理财原则，预防财务风险，确保财务状况健康良好。2008年中期，越秀房托基金的总借款占总资产的比率仅为27%，离香港房托守则设定的45%的上限仍有一定空间。 4、越秀房托基金及越秀投资良好的互动关系。 越秀投资是香港上市的中资背景的房地产公司中唯一具有房托基金上市平台的房地产公司，越秀房托可以利用母公司优势，优先购买其开发的物业，实现快速扩展。 5、管理人拥有良好的专业团队。 越秀房托资产管理公司是越秀投资旗下子公司，其骨干来自越秀投资的精英团队，既熟悉香港上市公司的运作及监管要求，又熟悉国内政策法规及房地产市场的运作，对物业的收购、经营及管理具有丰富的经验。 6、管理人已建立起一套具有自身特色的管理机制。 越秀房托基金上市平台在香港，物业在国内，管理人根据两地监管要求，结合实际需要，建立起一套较为完善的运作机制。主要包括： （1）按香港房托守则要求建立了完善的公司架构及管理制度。设立了董事会及各个专业委员会（财务及投资委员会、审核委员会、薪酬及提名委员会、披露委员会）、设置了