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第六章 房地产开发的经济分析 深刻理解房地产开发的含义,掌握房地产开发决策的成本收益法，掌握房地产开发的密度选择、区域选择、物业类型选择、开发模式选择以及产品入市时间选择的方法。 在房地产开发中，房地产开发商的主要目标是追求利润最大化； 而政府的目标则是既要促进城市空间开发、带动城市经济增长，又要在不损害环境的条件下，提供完善的城市基础设施服务，改善居民的生活质量。 （二）房地产开发的过程 房地产开发的程序一般可以归纳为投资想法形成、投资机会选择、投资决策分析、合同谈判、签署合同、施工建设、物业销售和试营业、资产管理等八个阶段(如图6-1所示)。 第一阶段：投资想法形成 开发商在对当地房地产市场有较深入的了解并占有大量市场信息的基础上，探讨投资的可能性，寻找多个可供选择的投资机会，在头脑中进行快速判断。在这个环节中，房地产开发商是最具创造性的，需要预测消费者未来需要什么类型的房地产产品和服务，并让消费者确信其开发建设的房地产完全能够满足消费者需求。 第二阶段：投资机会选择 开发商选择可实现其开发设想的开发用地，探讨技术可行性，与潜在的租客、业主、银行、合作伙伴、专业人士等接触，做出初步设计方案，进行简单的财务评价，探讨获取开发用地的可行性。 第三阶段：投资决策分析 开发商进行正式的市场研究和初步规划设计。市场研究包括估算市场吸纳率，分析竞争环境、目标市场和财务能力，根据预估的成本和价格进行可行性研究等。开发商还要根据城市规划、土地利用规划和城市基础设施规划进行建设项目的初步规划设计、区域规划研究、市政条件调查、规划限制分析、土地物理条件调查、初步建筑设计。开发商将有关开发计划和可行性研究方案报送政府有关部门，从法律、技术和经济等方面综合判断项目可行性。在这个阶段，房地产开发商要形成较详细的开发项目财务分析报告、市场前景预测报告和建筑设计方案。 第四阶段：合同谈判 开发商根据投资决策分析中得到的客户需求特征和财务能力确定最终设计方案，开始合同谈判。需要进行谈判的合同包括土地合同、投资合作合同、建筑设计合同、建筑施工合同、融资合同、营销代理合同等。合同谈判的目的是为了得到贷款承诺，确定总承包商，确定租售方案，获得政府的用地、规划等许可。 第五阶段：签署合同 需要签署的合同包括合作开发协议、建设贷款协议和长期融资协议、土地出让或转让合同、工程施工合同、保险合同和预租(售)合同。在签订合同时需要注意的是，一些合同往往是另一些合同签订的前提，需要统筹合同签订的时机。 第六阶段：施工建设 在施工建设阶段，开发商根据预算进行成本管理，批准市场推广和施工单位提出的工程变更，解决建设纠纷，支付工程款，确保工程施工质量，实施进度管理。 第七阶段：物业销售和试营业 开发商组织宣传广告营销活动，进行物业销售；组织物业管理队伍，进行市场推广活动。经政府部门验收物业建筑质量合格后(竣工验收)批准入住，接入市政设施，调试各种设备，业主入住。开发商偿还各种建设贷款，长期融资到位。 第八阶段：资产管理 业主(开发商或新业主)进行物业管理、更新改造、市场推广等工作，以延长物业的经济寿命、提高资产运用质量；非房地产企业将物业作为固定资产，进入其投资组合，以尽可能低的风险获得最大收益。 (三)开发商及其合作伙伴 1．房地产开发商。包括私人和政府(政府作为开发商往往是公共住房和公共基础设施的建设者) 2．政府及其机构。房地产开发必须满足当地规划和相关法规的要求。因此，开发商从购买土地使用权开始，就不断地与政府的土地管理、城市规划、建设管理、市政管理、房地产管理、环境保护等部门进行沟通，以获取各种开发许可证。政府行为及其制定的政策也是开发商预测未来市场供求、确定投资开发方向的重要依据。 3．金融伙伴。金融伙伴包括合资伙伴(权益融资)、金融机构(提供建设融资和抵押贷款)、长期权益投资者等。 (三)开发商及其合作伙伴 4．建筑承包商。建筑承包商是建造者和管理者，他们将图纸上的想法转化为实实在在的建筑空间。建筑承包商将其承包的业务扩展，同时分担一些开发风险。 5．专业顾问。房地产开发的复杂性需要开发商在不同阶段聘请专业顾问公司提供咨询顾问服务。包括：建筑师、工程师、土地规划师、环境顾问、交通顾问、房地产估价师、会计师、律师、市场研究专家、房地产经纪人等。 6．物业管理者。 7．最终用户。有了对这些最终用户需求的发现和预测，才会有开发商的开发创意，才会有房地产开发的实现——提供建筑空间和相关服务。 （四）房地产开发企业的资质等级 中华人民共和国建设部令 　　 第　77　号 　　《房地产开发企业资质管理规定》已于二○○○年三月二十三日经第二十次部常务会议修订通过，现予发布，自发布之日起施行。 　　部　长　俞正声　 　　二○○○年三月二十九日 （四）房地产开发企业的资质