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工业地产招商 谈到工业厂房，大家可能没有意识到它和房地产会有什么联系。我们平时接触最多的房地产，一般是指住宅和商业用房。其实，工业房地产也是房地产中一个重要的产品类型，只是比较特殊，因为它的用户与我们平时日常接触的房地产用户不同，企业和产业客户才是它的目标市场。而且，工业房地产的价值一般不易被发现，因为它往往被看作是一种生产资料，被打入生产成本中作为企业成本的支出项列支，而不是通过收入来体现价值，因此工业房地产的价值被隐藏了，更被我们普通投资者忽视了。 以前，工业土地和工业地产往往和地方政府招商引资联系在一起，因为招商引资最大的优势，就是带动当地的经济发展，为当地老百姓带来就业机会，为当地政府扩大税收来源。所以在以前的工业房地产领域，政府推动的比较多，相关的政策扶持和倾斜成为它的支柱力量。很自然的，大家认为工业房地产市场不会赚取很高利润，同时也不认为它是房地产的一个主流。前些年，工业房地产基本上是由政府或者政府旗下的公司垄断了这个房地产的领域。而2006年，国土资源部公布了即将实施的新的国有工业土地招标制度，指出所有工业土地必须在有买家可以支付各市县国土资源部门能够接受的价格时，通过招标、拍卖和挂牌的方式出售。这个制度的出台标志着工业土地市场打破了政府垄断的格局，工业地产即将全面进入市场。 在六七年以前，我们的工业产业链非常薄弱，整个平台不健全，产业聚焦不明显。那时工业房地产市场非常单一，根本不是房产概念，基本上是以政府出租、出售坯地为主，工业房地产作为房地产新兴领域，它的发展潜力是非常巨大的。特别是在房地产其它领域投资和开发风险较高、竞争非常激烈、地价非常贵的情况下，工业房地产已成为一枝独秀，吸引了很多国内外投资的眼光。目前在一些成熟的板块和地区，工业房地产市场越来越趋向纯市场化的运作，其利润增长点也非常明显。凭感觉,我认为目前国内工业用地价格是被低估了，最近一两年在政府紧缩批地指标后,市场上工业用地的转让价在不断提高。象我每天帮助大量的企业找地、批地、征地，感觉工业地产的发展太快，很多的开发商介入，跟我们合作开发工业园，他们很有远见，预计到未来的发展，特别是中部的崛起给武汉带来大量的机会，大量的沿海企业、国外公司来武汉办厂，需要大量的厂房，目前处于供不应求状态，我们武汉商铺网、商铺厂房网在2005年就完成了10万平方米厂房的招商，2006年争取完成20万，目前正在争取1500亩地的工业园开发项目海外资本豪赌工业地产 海外资本现在非常看好中国的工业地产市场，近期投资频繁。目前，国内工业地产的投资回报相对稳定，年投资回报率大约在8％左右，好的项目能达到9％。而一些国际跨国公司的到来，也使得工业地产模式日渐盛行。随着现代物流业的兴起，工业地产投资以其低风险，高回报正在房地产投资领域悄然兴起。 外资瞄准沪粤地区 工业地产是继住宅、商铺等房地产投资品种之后，又一种新的地产开发品种，在市场上一经推出即受到极大关注。随着科技的发展，特别是信息和网络时代的到来，各种科技工业园区取代了厂房成为工业地产的代名词。新兴的科技工业园将工业地产发展到融自然、人文、科技为一体的人性化办公建筑。据戴德梁行工业部主管彭煦透露，目前他们正在为4家海外投资机构进行工业房地产项目的咨询，有的已经进入了实质性的操作阶段，其中两家是来自欧洲的投资商，还有两家是来自美国和新加坡的基金管理公司。而世邦魏理仕和仲量联行也表示，一直以来，海外投资机构对工业地产市场都很关注，近期接触得更为频繁。事实上，在历次的房地产升降周期中，有一类房地产价格一直只升不跌:这便是工业房地产。究其原因，一是土地资源的稀缺性，决定了地产价值本身的稳定性；二是工业用地的需求仍呈几何级数增加，导致工业用地的价格不断攀升。而目前国内工业土地仍是政府赔本供应，政府普遍以低于征地、拆迁和配套成本的价格向用地者协议提供。难怪发达地区工业用地二手价格均比政府价格翻了几番。从投资方式看，海外资金主要通过建仓储设施或标准厂房收取租金来获取固定的收益，或购买带长期租金的现有项目等各种方式来投资工业地产项目。 目前，投资这个领域的外资主要有两类企业，一类是主业做物流仓储物业开发的企业，另一类是有海外工业房地产或者工业园区运作经验的开发商。这两类企业在上海的代表是美国物流巨头美国普洛斯公司和新加坡的腾飞集团。今年1月底，普洛斯公司投资的西部物流园区在上海桃浦开工。普洛斯还将在上海建设5个物流仓储园区。截至2004年底，普洛斯在上海、广州和苏州共投资了约1.7亿美元，仓储建成面积达40万平方米。 上海市工业发展咨询公司总经理董锡健介绍，目前上海的工业用地在8000－9000万平方米左右，一半的土地分布在市中心，另一半分布在郊区。目前，外资的投资范围主要在郊区。而市中心的厂房正在逐步向郊区的工业园区集中。所以，外资