新一轮房地产调控的影响与变局兼评国五条细则.pdf

观 2013 年3 月4 日 点 快 宏观经济研究 ·观点快递 递 新一轮房地产调控的影响与变局——兼评“国五条”细则 宏 陈 业 观 经 济 3 月1 日，国务院办公厅下发了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》。这标志着 研 究 国务院层面“国五条”细则的出台。接下来各大部委、地方政府应该还会依据《通知》出台 进一步的措施。新一轮房地产调控大幕开启。 就具体措施而言，此次“国五条”国办细则的严厉程度较2 月20 日的“国五条”有明显 提升。在国办细则中，有三项措施较为重要：一是要求在二手房转让中，对房屋升值带来的 收入严格执行征税20% 的规定。二是授意央行进一步提高二套房首付款比例和贷款利率。三 是要求进一步严格执行和完善限购措施，并强化房价控制目标和行政问责。 在地方出台和执行调控细则前，一些购房需求可能会抢在政策落地前释放，从而形成一 波密集成交。如果国办细则随后得到严格执行，房地产市场可能产生以下变化： 首先，二手房交易量将下降，二手房价格很可能呈现停滞或微涨的局面。二手房成交量 的下降是由三重因素推动的：1、二手房转让所得税会有相当比例转嫁到购房者身上。在近年 来房价涨幅较大的城市，该税负会明显上升，进而导致购房者实际支付价格的上升。这会抑 制需求，降低成交量。2、二套房首付比例和贷款利率进一步上升，将打击新房和二手房市场 的部分改善型需求和投机型需求，这部分的成交量会随之下降。3、政策落地前部分购房需求 的提前释放也会使随后的成交量下降。 其次，新房也可能出现成交量下降、价格停滞的局面，但成交量下降的幅度可能低于二 手房，均价下降的可能性则高于二手房。导致新房成交量下降的原因在于：1、二套房首付比 例和贷款利率的提高将抑制一部分对于新房的改善型需求和投机型需求。2、地方政府为实现 房价调控目标，可能会通过调节各区域开盘量的方式来调节均价。在此情况下，市区盘和郊 区盘的供求状况将会出现错配，导致成交量的下降。不过，部分因高税负被抑制的二手房需 求还是有可能转向新盘，同时郊区盘相对较低的价格则有助于拉低新房的成交均价。 由于房地产行业体量巨大，房地产产业链又绵延甚长，如果房地产市场成交量持续下滑， 可能动摇2012 年四季度以来经济回升的基础。但是，此次房地产调控能坚持多久、执行到什 么程度，仍然存在疑问，原因在于： 第一，此次调控的总体目标设定得偏保守，显示出中央政府的决心略为不足。在温家宝 总理第二个任期内的房地产调控中，调控目标已逐渐升级到促进房价回归合理水平。而此次 国办细则中透露出的调控目标是保持房价基本稳定、抑制房价过快上涨。实际上，只需严格 执行此次细则中提到的的税收、首付和贷款政策，再配合对新盘开盘的调节，控制房价过快 上涨的目标实现起来并不难。 1 / 2 观点快递 第二，此次调控政策出台的时间点较为微妙，调控具有某种安抚民意和传达政治意愿的 作用。由于去年底以来房价加速上涨，房地产问题必将成为两会的一大热点。政府抢在两会 前出手，可使其在面对舆论质疑时更为主动。同时，本届政府愿意通过最后一搏赢得一个屡 败屡战、虽败犹荣的历史美名，新一届政府也愿意顺应民意，展示一种对高房价的严厉态度。 第三，在中国现行的政治经济体制下，房地产调控与新城镇化政策存在某种内在的矛盾， 因而此轮房地产调控可能会随着中央政府目标的摇摆而反复。既然此次调控的目标是保持房 价稳定、抑制过快上涨，那么随着房地产市场出现价格停滞甚至价格小幅下降的局面，中央 的注意力可能会更多地转向推进新城镇化，地方政府相应地又会在房地产调控政策的实际执 行上有所放松。 一旦中央政府和地方政府的态度转向，此次国办细则中最具杀伤力的严格征税条款将面 临被弱化的危险。实际上，对差额征税20% 的规定以前就有，只是税务部门在执行中往往选