深圳-金地梅龙镇项目踩盘调研分析报告.ppt

不同面积区间户型分布图 凭卡进入会场签到 分区入坐 抽签开始 进入集合区 等候区 销控区 财务区 签约区 进入休息区后，客户按照现场导示牌分区入坐，各栋价格公示于休息区 2 选房流程情况 凭卡进入会场签到 分区入坐 抽签开始 进入集合区 等候区 销控区 财务区 签约区 抽签以组为单位进行，现场大屏幕及主持人提醒客户注意 2 选房流程情况 组别提示 组内客户提醒 已经抽中组别列表提醒 凭卡进入会场签到 分区入坐 抽签开始 进入集合区 等候区 销控区 财务区 签约区 已经抽中的客户进入集合区，并在集合区有提示板提示抽中的组号 2 选房流程情况 * * * * 广州营销管理部·踩盘报告 * 金地·梅陇镇 分享一 营销手段 分享二 客户积累 分享三 开盘流程 金地·梅陇镇全程回顾 梅陇镇综述 金地自香蜜山之后在深圳几乎沉寂一年之久，而梅陇镇作为金地在03年便已开始运作的项目，在经过足足3年的准备，终于在2006年年初浮出水面，4月开始接待客户，5月28日正式开盘，创下了积累客户超过1万，开盘当天成交超过1000套的惊人成绩。 综观梅陇镇面市后的种种营销过程，不论是从市场预热、产品创新、现场包装、客户积累、认购流程都给我们留下了很深的印象，诸多亮点值得我们去关注和学习。 作为周边的项目、直接竞争对手，第五园销售组自年初便开始高度关注梅陇镇，从其现场开始接待客户以后，便多次组织参观，包括5月24日开始的客户理号以及28日的开盘，感触良多，与大家分享…… 分享一 营销手段 手段一：客户准确定位 金地对梅陇镇的定位非常准确，就是都市白领，同时利用片区的未来发展趋势吸引投资客，项目命名“梅陇镇”也正是体现了这样的意思，第一层含义是在上海，“梅龙镇”代表一种品位，比如梅龙镇的正宗沪菜，比如代言时尚与潮流的梅龙镇广场；第二层含义是包括了梅林和龙华双重含义在内，体现了自己位于二线拓展区的优势位置以及未来的发展潜力。但是因为重名的原因，金地更改了一个字； 在客户定位清晰的基础上，广告主题双线进行，主线是诉求年轻、时尚的“都市T型台上的未来城”，辅线是诉求片区未来价值的“代言城市未来”，在视觉表现和色彩应用上极为跳跃并富有活力，符合其目标客户定位的审美习惯和生活方式，其一系列充满了幽默和情趣的影视广告、更是赢得不少业界同仁的赞赏和认同； 产品设计紧密结合客户需求（高性价比、时尚现代），由11－18层的小高层和24－33层的高层建筑组成，建筑风格偏德式的简约现代，户型结构相对比较纯粹，以70平米的两房和110平米的三房为主力户型，包括140平米的四房及少量大面积和 复式单位。除了入户阳台、双层挑高大露台、超大凸窗等卖点以外，双层立面系统、无机房电梯、住宅新风系统、LOW-E中空玻璃等技术和材料的创新应用、大大提升了梅陇镇的产品和居住价值，但现场观察，很多功能却华而不实。 现场广告面展示：三大诉求——时尚、品牌、规模 外立面灰色调为主，双层立面是其独特卖点，宣称可以降低阳光直射，其实并无实际意义，装饰痕迹更明显些。 格栅并不实用，靠窗的甚至影响采光，因为在自己家中，而且用螺丝固定，很容易自行拆除。 挑高阳台一面是别家阳台，一面是自家空调板，使用不便，而且相互干扰极严重。 赠送露台为一大卖点 分享一 营销手段 手段二：广告精准投放 金地梅陇镇报纸广告投放较少，主要媒体形式为户外、网络、直邮和会员推荐； 户外大概在三月开始出街，第一阶段为“代言城市未来”，树立项目形象；第二阶段 为“都市T型台上的未来城”，定义项目气质； 网络营销上也是牢牢把握针对年轻人的特点，作为第一个深入与腾讯合作的深圳项 目，联合举办“一人一个城市”的网络征文活动，无论是活动的主题、还是网络媒介的应用，都非常符合目标客户的生活方式和沟通习惯，并且更加强调顾客的参与性和互动性，但在整合传播和舆论导向方面有所欠缺，整个活动并没有引起市场足够的关注； 直邮巧妙了利用了工商银行、中国银行房贷客户的帐单广告，使项目宣传的可达性和目的性更强； 利用金地家天下提前半年进行宣传以及客户积累，同时在现场举行家天下会员开放日活动。 分享一 营销手段 手段三：现场个性包装 张扬的色彩和独具心裁的导识系统体现出年轻人的时尚和活力； 超大LED、悬空圆形接待台、太空舱式的电脑中心体现出大盘的气势和高科技在项目中的广泛使用； 工法样板间在展示工艺工法的同时，作为项目理念和合作方的宣传载体，很好的利用了空间； 毛坯样板间墙上贴画，给予概念“玩酷子弟集中营”，主要起美观和再次强化项目诉求的作用； 样板间设计一般