广州市房地产业宏观环境分析解析文档.doc

一．宏观环境分析——1页始 二．产业竞争性分析——40页始 三．广州房地产业发展概况——57页始 四．广州房地产市场分析——65页始 五．广州房地产市场竞争分析——70页始 六．行业发展趋势及企业发展战略研究——75页始 广州市房地产业宏观环境分析 政治法律因素 ——国际经验表明，住房是特殊商品，政府必须积极干预住房市场。  从哇哇坠地的那一日起，房地产就与政策结下了不解之缘。就2004年来讲，政策的一个重要内容就是让房地产业适度降温，让过高的房价降下来。目前，全国商品房供销两旺，商品房销售面积持续增加。在全国范围内实现了由住房福利制（1998年以前）向货币化的历史性转变。价格是房地产最敏感的话题（“在骂声中成长”） ，我国房价（税费及房产商利润占到了60%，建筑成本只占40%）经历三次大的变化 ： 1991年未实行土地有偿出让制度之前，中国尚没有对私人消费供给的公开商品房市场，只能用计划指标购，1992－1993年房价高涨。 房价的第二轮上升是在1998年23号文件停止住房福利实物分配之下产生的，基本都一种回归性上升，没有影响日益扩大的消费需求增长。 房价的第三轮增速的原因是土地出让制度政策的变化。02年开始实行的土地招标给平稳增长的房价烧了把急火，起到催生房价超高增长的助力作用。 美国商业规划专家何瑞杰作了精辟分析：中国房地产所存在的一系列问题，跟中国现行带有浓厚的行政色彩有极大的关系。　 如果我们的建设部部长承诺，在他的任期内把全国平均房价拦腰一刀，打压到每平方米1000元左右，那么，他将成为中国的格林斯潘，无论谁当总理，他都是中国最优秀的、深得万民拥戴的建设部部长。 而这是件轻而易举的事。广东省财政厅已将消防车的云梯送到了他的窗口。 一.最新的房贷利率（提高住房贷款利率和首付比例政策） ——重点抑制”“房地产价格过快上涨”。 05年房地产业增速将低04年预计约为23%，从2005年3月17日起，央行将取消商业银行对于个人住房贷款的利率优惠，根据，个人房贷年利率最低将提高0.2个百分点。 同时，对于房地产价格上涨过快的城市或地区，个人房贷的最低首期，将由目前的两成提高到三成，具体调整方式将由各个城市的银行自己决定，不搞一刀。 已供楼人士明年才需多付款 据了解，这是继去年10月29日央行上调房贷利率之后，再次上调房贷利率。去年10月底，我国央行9年来首次加息，其中个人房贷的利率上调了0.27个百分点。供楼者每万元房贷，每年要多给27元利息。这次加息曾引起了一阵提前还贷的风潮。 在不到半年的昨日，央行再次上调房贷利率，并从今天开始实施。由于这也是央行首次在房贷利率中，给予了商业银行10%的调整空间，因此，不同商业银行可能会对其房贷利率采取不同的加幅，市民需要等待各自的贷款银行具体公布。频频加息是为遏止炒楼套利，从刚刚公布的各地房产价格以及投资情况的数据显示，去年至少有600亿元的国际热钱进入了内地，而股市低迷导致这部分钱集中涌向了房产市场，加上内地不少房产投机者的加入，从而造成了上海、北京、杭州等地房产价格的虚高，给房产市场带来不健康的非稳定因素。 以某市民向银行借了10万元的商业性房屋贷款，分10年还清的个案计算，每年最多就需要多给810元利息，最少也需要多给200元的利息，每月的供楼款增加幅度也在16.6元到67.5元之间。 二.优惠利率新政策 自3月17日央行上调个人住房贷款利率以来，各家银行都在紧急制定最新房贷利率执行政策。中行广东省分行率先打破沉默，称将对购买第一套住房的申请人分档执行下浮10%的最优惠利率(通过了该行信用审核，即可获得下浮10%的最优惠房贷利率。以5年以上贷款为例，房贷利率为5.51%)。如果不是第一套住房按揭，则实行下限管理的浮动利率. 招商银行广州分行是股份制银行中首先明确表示会对5年以上住房按揭执行最优惠利率的银行。也有少数银行例外。记者了解到，某银行广州分行将直接执行央行基准利率，除对少数优质客户有优惠考虑外，并无任何下浮。 三.中介费新规定 A.一手楼也要交中费(标志着中介的服务价值得到体现) 　争议多时的“一手代理的中介服务费应否由购房者支付”终于被确定下来：收！市物价局、市房管局已通过此项中介收费新规定，最快可能在5月1日实施(今早，广州几家最大的一手代理行“中原”、“合富”、“方圆”、“经纬”向记者承认已知此事)。 一直以来，一手楼交易的中介佣金是不能向买家收取的（971号文有规定）。目前广州的一手代理基本是独家的，市物价局也曾明确“谁委托谁付费”。以前曾有楼盘销售代理公司在签署认购书时，向购房者收取2000－3000元的综合服务费用，其解释是因为置业者买房时他们提供了相应的各项服务，因此要收这笔酬劳。　 但是，此次中介收费新规定则明确：“一手房交易，可以向买卖双方