物业的承接查验.ppt

物业承接查验培训 培训人：韩敬华 物业承接查验概念 承接查验是在物业建设单位竣工验收的基础上，对建设单位移交的物业资料，有关单项验收报告，以及对物业共用部位、共用设施设备、园林绿化工程和其他公共配套设施的相关合格证明材料，对物业公共部位配套功能设施是否按规划设计要求建设完成等进行核对查验。承接查验还对设施设备进行调拭和试运行，还应督促建设单位及时解决发现的问题。 1、维护业主的合法权益。 一.新建物业承接查验的法律依据： 1.颁布的目的：为了规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益。 2.颁布时间：2010年10月14日，中华人民共和国住房和城乡建设部根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》等法律法规的规定，制定了《物业承接查验办法》。 3.施行时间：2011年1月1日 二.条例制定背景及条例重点解读： （一）开发遗留问题激发业主和物业矛盾 　　 绿地、人造景观配套不完善，公共空间被变卖、占用，等等，这些开发遗留问题经常成为业主和前期物业之间矛盾的导火索。由于前期物业是开发商选聘，或者是开发商的下属公司，因此业主往往找前期物业解决问题，引发业主和前期物业的矛盾。 　 开发商未按承诺提供小区公共配套，业主的利益受到侵害。而对于物业企业而言，介入前期遗留问题的矛盾纠纷，他们感到诸多委屈。由于前期物业服务企业的选聘权在开发商，物业企业不得不对开发商“俯首称臣”，而业主大会成立后，对物业服务企业有续聘权，因此，面对前期物业管理的矛盾和纠纷，很多物业企业很无奈。 　　 此外，由于缺乏具体明确的查验标准、规范和程序作为指导，再加上自身专业能力的不足，许多物业服务企业在承接查验工作中经常感到无据可依、无从着手，导致大量开发遗留问题的存在。 （二）重点内容解读： 新旧物业交接业主能否参与查验?查验时发现有设备、资料等不合格如何处理?原物业拒不退出该怎么办?……就业主关心的问题，结合案例，解读《办法》。 1.物业先查验责任可明确 【案例】 市民姚女士所在的小区，自开发商撤出后，物业公司没有真正履行管理义务。小区路灯等公共设施受损得不到及时解决，居民怨声载道，开发商却与物业单位相互推诿。由于大多数小区业主入住前没有查验小区公共部位及设施的质量达标情况，以至于存在质量问题的部分无法被发现并及时得到维修。作为责任主体的开发商及物业管理公司遗留下来的问题，成了小区全体业主的头疼事。 【政策解读】 在商品房交房过程中，绝大多数业主只对自己购买的房屋内部进行检查验收，而对小区公共部位、公共设施不进行查验。因此，这些未被查验的部分若存在质量问题，并不能被发现，要求开发商维修。一旦在房屋保质期外出现故障，就得使用公共维修资金维修，损害了业主的利益。《办法》的出台，类似姚女士所在小区的遭遇可得到有效规避。 《办法》规定，开发商必须在确保物业不存在质量问题的情况下才能撤出。交接后发现隐蔽工程质量问题、影响房屋结构安全和正常使用以及给业主造成经济损失的，由开发建设单位负责维修及依法承担赔偿责任。建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业也要承担相应的赔偿责任。 自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。 《办法》的实施，可以帮助业主第一时间发现问题，明确维修责任，也就意味着最终交到全体业主手中的是合格的物业。 2、物业档案归全体业主所有 【案例】 市民梁先生住的小区，前期物业管理公司即将期满。小区业委会筹备小组征求业主意见后，准备聘请新的物业管理公司。此事备受小区业主关注。梁先生说，自入住以来，业主不知道小区内具体的物业档案包括什么内容。这次更换物业，很多业主希望能详细地了解小区路灯、建筑物的基础等小区公共部分、设施的资料。 【政策解读】 不只是梁先生，很多小区业主都不了解，或者很少关心小区物业的档案。业主入住后，一旦小区的公共设施、部位等出了问题，因维修不及时导致的物业管理纠纷时有发生，遭遇开发商和物业管理公司“扯皮”的事也就不可避免。《办法》的实施，则可避免开发商和物业踢皮球。按规定，物业承接查验档案属于全体业主所有，业主享有知情权和监督权。 前期物业服务合同终止，新旧物业企业更替时，业主大会选