现金流量与资金时间价值.docVIP

2009房地产估价师考前辅导精讲班《房地产开发经营与管理》　现金流量和资金时间价值（下） 一、大纲要求 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对现金流量、资金时间价值及相关概念、复利计算公式、复利系数的了解，熟悉和掌握程度。 考试要求 1．掌握现金流量的概念和现金流量图； 2．掌握资金时间价值的概念： 3．掌握利息、利率； 4．了解古典学派的储蓄投资决定理论、流动性偏好利率理论、可贷资金利率理论、IS－LM曲线模型的利率理论和马克思的利率决定理论； 5．熟悉影响利率的其他因素； 6．掌握单利计息与复利计息； 7．掌握名义利率与实际利率； 8．掌握资金等效值与复利计算。 二、内容讲解 第五章　现金流量与资金时间价值 三、复利系数的应用 复利系数在房地产投资分析与评估中的应用非常普遍，尤其是在房地产抵押贷款、房地产开发项目融资活动中，经常涉及利息计算、月还款额计算等问题。下面通过例题，来介绍一下复利系数在房地产投资分析中的应用情况。 ［例5-1］ ［例5—6］某家庭拟购买一套面积为80㎡的经济适用住宅，单价为3500元/㎡，首付款为房价的25%，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为4．2%和6．6%，期限均为15年，公积金贷款的最高限额为10万元。问该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是多少？ ［解］ （1）已知：p＝3500×80×（1－25%）＝210000（元），n＝15×12＝180（月） il＝4．2%/12＝0．35%，i2＝6．6%/12＝0．55% P1＝100000（元），P2＝210000－100000＝110000（元） （2）计算等额偿还公积金贷款和商业贷款本息的月还款额： Al＝P1×［i1（1＋i1）n］/［（1＋i1）n－1］ ＝100000×［0．35%（1＋0．35%）180］/［1－（1＋0．35%）180］＝749．75（元） A2＝P2×［i2（1＋i2）n］/［（1＋i2）n－1］ ＝110000×［0．55%（1＋0．55%）180］/［1－（1＋0．55%）180］＝964．28（元） （3）组合贷款的最低月还款额： A＝A1＋A2＝749．75＋964．28＝1714．03（元） ［例5-7］某家庭以4000元/㎡的价格，购买了一套建筑面积为120㎡的住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，抵押贷款价值比率为70%。如该家庭在按月等额还款5年后，于第6年初一次提前偿还了贷款本金8万元，问从第6年开始的抵押贷款月还款额是多少？ ［解］ （1）已知：p＝4000×120×70%＝336000（元），p′＝80000元，n＝15×12＝180（月），n′＝（15－5）×12＝120（月）；i＝i′＝6%/12＝0．5% （2）则正常情况下抵押贷款的月还款额为：［例5-8］某家庭以3500元/㎡的价格，购买了一套建筑面积为80㎡的住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，抵押贷款价值比率为70%，月等额还款金额占借款总额的比例即月还款常数为0．65%。问抵押贷款到期后，该家庭应向银行一次偿还的剩余本金金额是多少？ ［］ （1）p＝350080×70%＝196000（）＝0．65n＝15×12＝180（）i′＝6i＝i′/12＝6%/12＝0．5% （2）（3）196000×0．65%＝1274（） （4）1653．96元－1274元＝37996（） （5）［5-9］500万元的价格购入一预售楼盘的部分写字楼面积用于出租经营。已知前三年楼价款付款比例分别为15%、25%和60%，第四年即可开始出租，当年的毛租金收入为100万元，经营成本为20万元，且预计在此后的16年内毛租金收入和经营成本的平均上涨率均为12%，贴现率为16%。如果本写字楼投资项目在整个经营期间内的其他收入和支出情况如下表所示，试计算该投资项目的净现金流量，画出净现金流量图并计算出项目净现金流量的现值之和（） 单位：万元 年份 4 5 6～18 19 20 转售收入 1600 转售成本 150 装修费用 60 200 ［］ （1） 单位：万元 年末 0 1 2 3 4 t 18 19 现金流入 100 100（1＋12）1 100（1＋12）t－100（1＋12%）15 1600＋100（1＋12%）16 75 125 300 20 20（1＋12）1 20（1＋12）t－20（1＋12%）15 150＋200＋20（1＋12）16 －75 －125 －300 0 80（1＋12%）l 80（1＋120%）t－80（1＋12%）15 1250＋80（1＋12）16 图5-13