房价价格理性研究及未来走势预测.docVIP

PAGE PAGE 4 房价价格合理性研究及未来走势预测 参赛队员：郭明伟 李远东 文哲 摘要 房价对经济发展和社会稳定有重大影响，本题的提出是为了探讨与房价有关的各个因素最终对房价造成的影响，以及对目前房价设置的是否合理进行研究，同时还为了对今后房价的走势做出一个基本的预测，最终根据相关的分析结果得出一些行之有效的控制房价的措施，并将房价的变动反映到经济发展中。在当前全国人民普遍关注房价问题，国家也在监测调控房价问题的情况下，本题的求解有很大价值。 问题一：为了解决合理性评估问题，本组建立了房价收入比模型，同时还建立了住房支付能力模型。本组将这两个模型综合起来并结合中国国情分析提供了一个参考标准，从而有效地评估了房价的合理性。 问题二：为了解决房价预测问题本组建立GM(1,1)模型对房价的确定性增长性趋势进行灰色预测，将离散的房价经过依次累加成算子，削弱其随机性，得到较有规律的生成数，然后建立微分方程、解方程进而建立模型。 问题三：探讨使得房价合理的具体措施，以及可能对经济发展产生的影响，并进行定量分析。根据对问题一的研究结果，我们可以推测出房价可能与人均居民可支配收入、土地费用、建安费用、各种税费、开发商所预期获得的利润有关。对此，我们采用多元线性回归模型，最终确定地价、建安费用、各种税费、人均可支配收入和人均GDP与房价涨跌有着密切关系，然后我们可以从这四方面着手控制房价。 关键词: 房价收入比；住房支付能力；GM(1,1)；线性回归；相关系数 1问题重述 房价问题事关国计民生，对国家经济发展和社会稳定有重大影响，一直是各国政府大力关注的问题。我国自从取消福利分房制度以来，随着房价的不断飙升，房价问题已经成为全民关注的焦点议题之一，从国家领导人、地方政府官员，到开发商、专家学者、普通百姓，都通过各种媒体表达各种观点，但对于房价是否合理、未来房价的走势等关键问题，至今尚未形成统一的认识。 请根据中国国情，收集建筑成本、居民收入等与房价密切相关的数据，选取我国具有代表性的几类城市的实际数据，对房价的合理性及房价的未来走势等问题进行定量分析；根据分析结果，进一步探讨使得房价合理的具体措施，以及可能对经济发展产生的影响，并进行定量分析。 2问题分析 问题1：中国房价合理性的探讨与研究。 中国的房地产价格，已经连续多年成为社会高度关注的热门话题。在所有的议论当中，都离不开一个最基本的，这就是如何看待房价的合理与否。而恰恰就这个问题，目前社会上还没有形成相对统一的共识。房价与其他商品价格一样，都是价格体系的组成部分。因此，考察房价，首先涉及到普遍意义上什么是合理价格的问题。我国实行住房制度改革，把住房商品化才不过十几年的时间。迄今为止，如何考察房价的合理，还没有形成广泛的共识。对此，若干年前就有人援引了国际上通行的“房价收入比”的概念，以此来考察房价是否合理。本组认为是可行的。 问题2：中国房价未来走势及预测。 对于房价的预测，无论从时间上，还是从涨跌幅上，有一些甚至较大的误差都是正常的。而且它本身不仅与中国经济有关，而且还和全球经济大气候有关，这些都充满了很多不确定性。同时正确的预测，也仅能从目前的经济政治状况作预测。我认为预测结果应该是一条曲线，而实际发生的曲线应该围绕这个曲线小幅波动。对此问题，我们运用GM(1,1)预测模型，对2010年~2011年五年的房价进行预测，并通过现阶段所拥有的2010年及2011年两年的部分房价数据来验证该预测的合理性。 问题3：针对使房价合理性的具体措施及房价对经济影响问题的探讨研究。 通过对问题1的研究，我们可以推测出房价可能与人均居民可支配收入、土地费用、建安费用、各种税费、开发商所预期获得的利润有关。我们通过对数据进行拟合分析，可以确定对房价存在密切影响的因素，从而可以对求得的影响房价的重要因素进行分析，提出具体措施以控制房价使其合理。 3 模型假设 ·假设每户平均人口数为3 ·假设人均居住面积为25 ·假设居民住户能在规定期限内按月缴纳住房贷款 ·假设近几年国家政策不会出现巨大波动以导致房价的波动 ·假设每座城市的平均房价不会因所地段而发生波动 4 符号说明 ·房价收入比 SKIPIF 1 0 ·居民人均可支配收入 SKIPIF 1 0 ·每平米房价平均价格 SKIPIF 1 0 ·居民预期还款年数 SKIPIF 1 0 ·居民人均可支配收入 SKIPIF 1 0 5 模型建立 5.1.1 所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。房价收入比实质上代表着每户家庭平均几年可以购买一套住房。正确地分析房价收入比，前提就是要正确选择房价收入比的计算公式，依据房价收入比的基本定义，基本计算公