广州粤垦绿苑住宅项目营销策略.ppt

地理优势，得“天”独厚： 天河，这个弹丸之地汇聚了全国一流的科技、金融、文化、商业等现代经济的代表。短短的十几年，已由昔日的农田崛起为城市中轴，并成为繁华都市全新梦想和生活模式的代表。在城市中心东移的趋势下，拔地而起的中信广场、维多利广场、大都会广场、国际贸易中心、天河城、太平洋数码城等标志性建筑物，奠定了天河区金融商务中心地位。 粤垦绿苑与之比邻，优势是分明显。 周边配套： 公共交通：B11、7、54、89、135、138、27、3、503及夜10号线等多条公交路线；地铁5号线燕塘站（步行约3分钟）；距离中信广场车程约10分钟，距离天河火车东站车程约15分钟； 学校配套：福龙艺术幼儿园、五一小学、长征小学、红英小学、广州市第113中学、华南农业大学、华南理工大学、暨南大学华文学院、广省新闻出版高级技工学校、继续教育学院； 医院配套：武警医院、长兴人民医院、广东燕岭医院； 银行：中国工商银行、广州银行、中国银行、农业银行、招商银行； 购物：世纪华联超市，惠多多超市、粤垦肉菜综合市场、银河肉菜市场 产权情况： 项目权证： A 《建设用地规划许可证》（穗城东片地字【1994】第469号） （已过期）B 《建设用地规划许可证》（穗城东片地字【1995】第237号） （已过期）C 《国有土地使用证》（穗【2002】字第特76号） （已过期）D 《建筑工程施工许可证》（552332，天河区建设和市政局） （已过期）E 《商品房预售许可证》（穗房预字） （已过期） 百度一下 综合上述，我们认为，本案必须在开盘之前处理好产权情况（最好是房产证在手，不然销售方面的阻力非常大）和收楼问题，这两大问题是销售本项目的主要障碍；不及时解决将会无法销售。要有效解决这两方面的问题，则需要调动多方面的资源进行协调配合，特别是房管局、银行、社会媒体言论等方面的工作。 户型分析 户型设计合理，空间分割科学，动静分区，但餐厅采光弱，次卧出阳台为其两大缺陷。 户型分析 户型设计合理，空间分割科学，动静分区，但主卧通过次卧进出极不合理，带书房次卧无法采光为其两大缺陷。 户型分析 无餐厅，客厅小，且通风采光差 户型分析 客厅采光通风差，餐厅正对洗漱间 户型分析 客厅采光通风差，次卧出阳台，餐厅位太小 存量房交易登记情况 各用途存量房交易登记面积情况。 2011年6月存量房交易登记面积情况 面积单位：万平方米 2011年6月，存量住宅交易登记面积占存量房交易登记总面积的75.2%。见下图： 各区存量房交易登记面积情况。 2011年6月各区存量房交易登记面积情况如下图： 2011年6月各区存量住宅交易登记面积情况如下图: 2011年6月，全市10区存量住宅交易登记面积54.84万平方米，同比减少15.9%，环比增加14.6%。 存量房交易登记均价。 各区存量住宅均价对比见下图： 结论 中心区域成交量萎缩，价格出现松动 郊区成交量大幅下滑，价格出现明显下降 第三季度较大幅度的价格调整可能性很大 为了回笼资金，以价换量是唯一选择 竞争分析 伟腾嘉逸宽派（嘉逸花园第二期）： 商品房，2008年入住，位于东莞庄路伟逸街，26层高的商住楼设计，1-2层为商场，3-26层为住宅，二期住宅约460户，以中小户型为主；单身公寓36-41M2，二房约70M2，三房约76-90M2；管理费1.8元/M2；现小区具有部分二手房源均价为14000-15500元/M2；单身公寓租金为1800元/月（带家电）；2房租金为2300元/月（带家电）；3房租金为2700元/月（带家电）。 富力院士庭： 商品房，08年入住，位于东莞庄路72号，共开发四期为18-28层高层住宅；总户数约1500户；一房为54-56M2，两房为73-85M2、三房四房为91-135M2；管理费2.8元/M2；现小区具有部分二手房源均价为19000-21000元/M2；一房租金为2500-2800元/月（带家电）；2房租金为3000-3300元/月（带家电）；停车位：地下为400元/月； 侨英花园： 商品房，2009年5月入住，粤垦路与瘦狗岭路交界，B区小高层公寓由4栋11层联排小高层和两栋28层的高层住宅；总户数约519户；主要户形为60－70M2的两房，单身公寓30-40M2，一房多为55M；管理费1.8元/M2；现小区具有小量二手房