开发流程及经济测算.ppt

开发流程及经济评价 顾问课程讲义： 本门课程的目的 我们对课程的展开角度，为什么要了解流程和经济评价，有什么实际应用 课题一：开发决策和流程环节 房地产项目的整体开发流程——一个房地产项目的整体开发经营行为如何？ 项目推进慢在各环节的主要原因 如何加快项目进度（以某多层项目为例） 课题二：经济评价的应用 我们对课程的展开角度，为什么要了解流程和经济评价，有什么实际应用 项目经济评价的指标体系——对项目盈利能力和风险的模拟和分析 项目经济评价的基本结构——以房地产开发项目为例 物业配比模拟的两种方法 房地产开发成本构成 现金流量分析 不确定性分析 我们将结合具体案例来讲解经济评价在决策中的运用—— 经济评价的基本原则 经济评价的常见误区 如何成文优秀的经济评价报告—— 给大家的建议——如何成为经济评价高手 盈亏平衡分析 又称保本点分析，分为： 价格保本点分析 销售率（租售率保本点分析）保本点分析 敏感性分析 又称灵敏度分析 反映单种不确定因素对项目效益的影响 一般考虑土地价格、建安成本和售价的不确定性 案例1 协助决策物业形态—— 案例2 协助决策资金计划—— 案例3 协助决策容积率—— 客观合理 价值对等 对于容积率、成本、价格等基本假设的取值要做到客观和合理 品质不对等的商品，不在同一价值体系下比较 追求精确地说明问题： 实际上，就是在施工图设计阶段后的工程概预算，都存在10%左右的误差，而项目前期的经济评价误差范围更大。 提交“大而全”的单方案经济评价不但浪费大量的时间并且缺乏参考意义。 取值随意，缺乏说服力： 测算取值难以把握的方面：物业配比、容积率、建安成本和施工成本分期投入时都会缺乏说服力。 基本假设缺乏弹性： 经济评价是建立于很多基本假设上的对开发流程的模拟，基本假设不能等同于事实，必须考虑成本、市场和其它因素影响带来的变化。 明确基本假设，取得共识 基本假设的合理性比计算过程更加重要 步骤1： 提出和决策相关的核心问题 切中决策的要害 步骤2： 结合市场分析评判方案 要市场的合理性，而不是数值上的利润最大化 步骤3： 给出指导发展或规划的“方向性建议” 从经济评价背后提炼出规律，指导和推进项目 步骤4： 了解房地产项目开发决策和流程环节 掌握经济评价及其在决策中的作用 关于开发流程： 什么时间干什么事？ 什么事情谁来办？怎么办最好？ 环节容易出什么问题？ 流程对开发商的影响是什么？ 关于经济评价： 评价哪些指标？ 评价用在什么地方？ 如何进行评价？ 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 物业管理 资源获取 资源加工 资源流通 及再流通 房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移。所以房地产的问题也是出在流通环节上！ 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 物业管理 企业拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素？ 市场未来预期； 项目或区域发展预期； 规划条件的市场实现及经济实现； 开发商企业发展战略和机会成本； 竞争对手的情况分析。 政府出让土地的方式 拍卖、招标、协议；（挂牌属于拍卖方式的一种） 什么情况之下用什么方式？招标将会增多 目前的现象：北京双限、深圳背负15%返还指标等 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 物业管理 现有的土地政策的问题 单一的供应主体导致的信息不对称； 政府供应计划的无序和可持续供地政策的缺失； 价高者得的土地分配制度。 土地拍卖中的黑马——对项目发展预期的不同导致 战略型高价——建业郑州北市区地块；（不在土地本身） 转型企业高价——产业企业进入房地产；（利润期望低） 资金密集型无地企业——金地龙华地块；（恶狼扑食型） 非理性企业拿地——众多非成熟企业。（一介莽夫） 地块分析 市场态势 售价预测 开发模式 利润预期 初步地价 地价变量 变量分析 变量分析 最高竞拍价 最可能地价 最乐观地价 竞争对手分析 企业发展战略 起竞价格 过程加价 策略加价 场外公关 传统价格模型 合理价格模型 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 物业管理 企业如何在招牌挂中为自己谋利？ 设定竞拍门坎：资金门坎、资质门坎； 改变用地条件：附带诸多规划条件如加酒店、降容积率、配套公建； 带方案拍卖：设定方案或者要求短期给出方案； 人为因素：搞定拍卖师（敲锤）、搞定政府（返利）、搞定对手（给钱）。 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 物业管理 主要决策问题（钱、地、人）： 决策资金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融资渠道 决策项目：发展方向、盈利模式、承担功能、实施进度 决策人力：团队运