物业服务企业法律风险防范1.ppt

物业服务企业 一、什么是法律风险？ 法律风险：企业面临可能不利法律后果。 包括： 民事责任 行政责任 刑事责任 二、三种法律责任关系图 三、企业风险关系图 四、法律风险的特点 与其他企业风险相比： 1、最终性 2、难免性 3、致命性 无论是什么风险，诸如战略风险、财务风险、运营风险和市场风险等等，最终都将转化为法律风险。 五、物业公司面对的主要法律主体 1、业主 2、物业使用人 3、业主大会 4、业主委员会 5、社区、街道 6、物业政府主管部门 7、城管、消防、交警 8、协作单位 9、员工 六、物业服务主要法律文件 物业（前期）服务合同： 管理（临时）规约： 业主大会议事规则： 业主大会决议 业主委员会决定 七、主要物业服务纠纷类型 1、物业费纠纷 2、管理责任纠纷 3、管理权纠纷 4、劳动争议纠纷 八、物业费纠纷的特点 金额小 户数多 成本高 影响大 九、 业主身份无法确认的法律风险 案例：某楼盘交付后长期大面积空置，物业公司一时却无法向法院起诉。 原因：由于业主身份资料和物业资料不全。 分析：无法明确被告、无法确定房屋面积。 对策：前期物业服务合同约定开发商必须提供业主身份证明、房屋买卖合同、房屋交接书、测绘报告、通讯地址联系电话；或接盘时要求上家提供。 十、物业使用人免于交纳 物业费的法律风险 案例：业主方某将位于某大厦一套办公楼租赁给A公司办公使用。后因物业费一直拖欠，物业公司将方某和A公司一并告上法庭，结果法院只判决方某支付物业费，而免除A公司交纳物业费的责任。 原因：租赁合同明确约定物业费由业主方某交纳。 分析：法律只规定业主应对物业费承担连带责任，却没有规定物业实际使用人是否需要对物业费承担连带责任 对策：与物业使用人另行签订物业合同，或要求其单方承诺. 十一、水电公摊计算公式的 法律风险 案例：城西某高层楼盘业主徐某只愿意缴纳物业管理费，却电梯电费公摊不合理拒绝缴纳公摊电费。 原因：分摊计算公式未经确认。 分析：分摊电梯电费是业主义务，但如何分摊目前尚无合理规范。 对策：物业服务合同约定、业委会业主大会确定、前期物业在交房时确认。 十二、未留下催交费用记录的 法律风险 案例：某楼盘业主长期拖欠物业管理费长达5年，物业公司起诉该业主，但法院只支持了最后两年的物业管理费。 原因：该业主主张超过诉讼时效。 分析：诉讼时效一般两年，催缴可以中断，重新起算，但必须要有催缴主张的证据。 对策：缴费通知单要求有签收回执；催费函正规邮寄，保留盖邮戳的详情单；原则欠费超过两年的起诉。 十三、物业公司管理责任的 法律风险 安全保障义务： 小区车辆丢失或损坏 因公共设施受到伤害 电梯事故责任 小区水灾、火灾、物业坍塌事故 保安责任 核心：管理服务是否存在瑕疵，是否符合标准。 十五、第三人侵权的法律风险 案例：某高档别墅小区一女业主被偷偷潜入的犯罪分子强奸杀害，犯罪分子被判死刑，无力赔偿。女业主家属起诉物业公司赔偿，后法院判决物业公司赔偿20万元。 原因：小区围墙红外线监控失灵，保安缺岗。 分析：物业公司有安全保障义务，应承担管理人责任，对第三人侵权承担补充责任。 对策：加强小区公共设施设备管理，安全巡逻，安全提示。 十六、员工职务侵权的法律风险 案例：某小区业主被保安打伤住院，起诉物业公司要求赔偿损失，后经法院调解赔偿5000元。 原因：保安与业主因车辆停放发生争执 。 分析：雇佣关系、雇佣活动、雇主责任 对策：加强员工守法意识教育，依法合理处理与个别业主的纠纷。 十七、消防责任的法律风险 案例：某高层楼盘因业主不慎起火，消防队来后发现消火栓没水，耽误灭火，导致室内财产全损50万，该业主起诉物业公司，法院判物业公司赔偿10万元。 原因：物业公司消防设施维护失职。 分析：保障消防设施正常是物业公司合同义务和法律责任。 对策：按规范维护，监测。 十八、出具有服务中心印章文件的 法律风险 案例：某小区某业主家中被盗，报警，未果，后起诉物业公司赔偿经济损失5万元；结果物业公司不得不和解赔偿3万元。 原因：该业主谎称报案需要，服务中心曾向该业主出具确认被盗物品及价值和当值岗亭值班漏查责任的书面文件。 分析：有责任、有过错；有损失、有确认。 对策：服务中心慎用印章或对外出具书面资料。 十九、物业公司常见劳动 争议法律风险 1、未签劳动合同的法律风险 2、加班工、年休假工资资纠纷 3、违法解除劳动合同纠纷 4、社会保险纠纷； 二十、未签劳动合同的法律风险 案例：某物业公司的一名年薪3万的管理员的合同与2009年12月31日到期，但公司到2010年2月1日才通知不