北京中关村E世界商业项目规划草案.docVIP

红苹果地产策划大全 QQPAGE 淘宝： 中关村E世界 地下一层(西区)项目规划草案 （V1.0） 二零零六年五月 中关村“第二卖场”背景调研分析 根据北京中关村IT卖场的特性以及规划项目位于E世界地下一层，并且在规模和体量方面有者很大的特征性。我们对于该项目的的规划提出了“第二卖场”定位的方案，并对IT行业6大产品特性进行了分析。为此我们就该定位的可行性作了针对商户的深度访谈，并通过多种手段采集了相关数据。 本调研分析共分两个单元： 关于中关村特有的第二卖场的规模及业态分布的定量分析 关于中关村第二卖场形成的特征及其生存状态的定性分析 第一单元：关于中关村特有的第二卖场的规模及业态分布的定量分析 海龙8—16层为写字间（17F海龙办公室，）8—10层全部是“第二卖 场”，合计7660.39平方（建筑面积，下同），另有部分分布在11—14F，约4328.28平方，海龙“第二卖场”总面积11988.67平方。同时拥有卖场内摊位和“第二卖场”的商户拥有营业面积9183.67平方，占总面积的77％（如图一），只拥有“第二卖场”的商户占总面积的23％。 海龙的“第二卖场”以经营数码和笔记本产品为主，其中数码产品的经营面积为4772.06平方，占总面积的39.80％；笔记本产品的经营面积为4716.07平方，占总面积的39.34％。此两种产品的营业面积占总面积的79.14％。另外，综合经营和其他经营项目各占总面积的14.80％和6.06％（如图二）。 鼎好“第二卖场”主要分布在7—12层（11F一半为BENQ办公室），共有42户商户，经营面积7355平方。其中经营笔记本18户，合计3990平方，占总面积的54.25%；经营数码产品24户，合计3365平方，占45.75％（见表一）。与海龙“第二卖场”中数码产品和笔记本势均力敌的态势一样，鼎好的“第二卖场”也呈现出此局面。 表一：鼎好第二卖场统计表 楼层 户数（户） 笔记本 数码 合计 （平方） 户数（户） 面积（平方） 户数（户） 面积（平方） 7F 16 4 560 12 1205 1765 8F 4 3 700 1 100 800 9F 6 2 400 4 670 1070 10F 5 3 690 2 450 1140 11F 2 1 130 1 320 450 12F 7 3 960 4 620 1580 15F 2 2 550 0 0 550 合计 42 18 3990 24 3365 7355 通过观察鼎好、海龙两卖场的“第二卖场”，发现鼎好的“第二卖场”没有海龙繁荣，这与繁荣的鼎好卖场现实相悖。对此，我们认为这和鼎好的卖场布局有关。因为鼎好地下两层已经规划了大卖场，有商户25户，拥有营业面积3027.6平方（见表二）。其中，笔记本商户16户，拥有营业面积2275.6平方，占总面积的71.56%；数码商户9户，营业面积752平方，占总面积的28.44%。较多商户将“第二卖场”选择在地下一层，对楼上的写字楼有一定程度的分流，便造成了鼎好的“第二卖场”不如海龙的现象。 表二：鼎好B1、B2卖场统计表 楼层 户数（户） 笔记本 数码 合计 （平方） 户数（户） 面积（平方） 户数（户） 面积（平方） B1 15 8 1099.4 7 552 1651.4 B2 10 8 1176.2 2 200 1376.2 合计 25 16 2275.6 9 752 3027.6 第二单元：关于中关村第二卖场形成的特征及其生存状态的定性分析 我们关于中关村第二卖场的假设： 对于第二卖场的形成及其生存状态的特征分析。我们根据中关村现有的卖场经营状况从租金及竞争的角度作了如下的假设： 中关村的竞争非常的激烈； 中关村IT商户的高昂租金促使了第二卖场的出现； 商户的拉客现象支持了第二卖场的存在； 第二卖场的存在有消费者需求的支持； 基于以上的假设，我们进行了访谈问题的设置。 商户的基本情况概述 受访的10户商户中有9户在海龙、鼎好设有“第二卖场”，受访人多为商户的店长、经理。以其在中关村的从业经验及自身在公司的职位，他们对卖场、竞争、行业都有自己客观的观点和判断。汇总访谈内容后我们发现受访者对很多问题的看法趋于一致，也从侧面应证了我们这次访谈所获得的内容客观、真实、有效，具有进行深入研究的价值。 访谈的发现： 1．对竞争程度的评价 产品竞争很激烈，可以说到了白热化。 很激烈，利润很低。 几乎每个商户在形容中关村的市场竞争时都用了“激烈”这个词。主要原因是，从事IT产品销售的门槛很低，做生意的人越来越多，而大家销售的产品又差不多，价格越来越透明，因此只有通过低价来吸引消费者，造成了商户利润越来越薄。而做渠道的商户也同样面对了这样的问