福建晋江房地产市场调研分析.doc

晋江房地产市场调研分析 PAGE PAGE 18 晋江房地产市场调研分析 一、宏观环境分析 【一】晋江城市发展概况 1、城市规模 地处闽东南沿海，东濒台湾海峡，与金、台隔海相望，和南安市接壤，东北紧邻石狮市。集闽南金三角经济开发区、全国著名的侨乡，台胞主要祖籍地于一体。全市陆域面积649平方公里，海岸线110公里，现辖15个镇1个农场、385个村（居），总人口102万居海外侨胞、港澳台同胞220多万人。 2、产业结构 2003年全市国内生产总值达到330.16亿元，其中第一产业占3.4%，为11.19亿元，第二产业占55.4%，为183.69亿元，第三产业占41.2%，为135.28亿元。 总体上看，当前晋江市的产业发展主要体现在以劳动密集型为主的工业经济，轻加工业占主导地位，第三产业比重比重相对低。产业组织结构以民营经济为主，外向型经济为辅；产业布局分散，工业区与居住区混杂，城市化进程较为缓慢，晋江市今后将不断调整和升级产业结构的同时，将为房地产业发展孕育巨大的空间。 3．晋江市各项相关经济指标 县域经济基本竞争力：名列全国第6位，竞争力等级为最高级别的A级。 总面积：649平方公里 人口：102万人 建成区面积：128平方公里 市区人口：8.1万人 城镇居民人均可支配收入：8903元 农民人均纯收入：6410元 全市民居存款余额：1293841万元 房地产开发总额：10644万元 2001年新开工面积：26642平方米 城镇私人建房：41715万元 竣工面积：12201平方米 销售面积：56202平方米 4、人口环境 A．人口发展规模 ○人口数量：102万人（常住人口）+45万人（暂住人口）=148万人 ○人口发展进程： 2005年：105万人（常住人口）+50万人（暂住人口）=156万人 2010年：110万人（常住人口）+53万人（暂住人口）=163万人 城镇化水平57%。 2020年：116万人（常住人口）+60万人（暂住人口）=176万人 城镇化水平70%。 B．人口素质 晋江人的受教育程度普遍不高，初中毕业以下共占71%，其中以初中毕业居主导地位，占受访人数的44.9%；高中及同等学历（中专、职业高中）共占18.4%（其中高中毕业比例为13.4，中专职业高中占5.2%）；大学毕业（大专、本科）毕业人数比例为7.5%。 从上述情况可以得知晋江人的受教育程度普遍较低。随着人民生活水平的日益提高，晋江人面对经济浪潮的冲击，更加清醒地意识到知识的重要和对人才的渴求。因此，许多富起来的晋江对于子女的教育问题尤为重视，就目前置业到泉州、厦门的晋江客户有很大一部分是因为子女的教育问题而置业的。 分析：如果能把名校引入晋江楼盘，使楼盘具有较大的教育资源优势，将会成为晋江楼盘的亮点和具有强烈竞争力的卖点。 5、社会与文化因素 晋江人民风淳朴，热情好客，民间十分重视血缘、亲缘、地缘的联系与交往，素有“敦亲睦邻”的优良传统。晋江人苦干务实而又勇于接受新事物的拼搏风尚，是晋江人民赖以生存和造就无数能人志士、商贾巨子的精神支柱。实际上所谓的晋江精神概括起来只有两点：1务实苦干；2勇于开拓。就这两点而言，晋江人的经济和生活观念相对要比泉州其他地区更为超前。但由于短期内经济状况的急剧膨胀，不但给晋江人带来了极端的自信，同时也养成晋江人先入为主的主观意识。 分析：晋江人思想活跃，易于接受新事情——易于引导，这样可以通过造势，形成销售热潮。 6、城市规划发展因素 （1）随着市政府迁址世纪大道罗山段方案的确定，将会直接拉动世纪大道房地产的发展 （2）主城区功能定位 主城区的职能定位结构：泉州湾地区重要的经济、商贸城区，晋江市的行政、商业和文化中心。 （3）晋江城市空间规划图（详见规划图） （4）规划进程 A、建立“一市三区”的行政管理模式，即主城区下属青阳区、陈埭（含西滨）区和罗山区； B、近期大力发展新的行政中心区，初步形成陈埭、青阳老城，行政中心区的组团式格局，远期分别向东北和西南扩展，最终形成带状主城区。 分析：晋江市化进程的加快，必定在较大程度上拉动房地产市场的发展，随着市政府迁移世纪大道，不难预测未来晋江房地产的开发重点将集中在世纪大道两边的地块。 晋江市房地产开发和市场环境现状分析预测 近年来，随着晋江中心市区的不断外移，“西进”步伐的进一步加快，晋江房地产开发迅猛，数量急剧增多，市场趋于活跃，呈现如下态势： 1、政府提升城市形象，房地产主力先行 历来，晋江的经济实力与其