专题二线城市新建住宅潜在供应区域、产品档次分布研判.PDFVIP

事实与观点 2019 年4 月23 日 专题|二线城市新建住宅潜在供应区域、产品档次分布研判 2019 年4 月23 日 克而瑞研究中心 /research/ 文/克而瑞研究中心 3 月，部分二线城市房地产市场出现“小阳春”行情，一方面，武汉、南京、苏州等成交量大幅回升， 新开盘项目去化率皆有增长；另一方面，重庆、天津、合肥等土拍市场明显升温，房企拿地热情高涨，地 价重回高位。不可否认的是，二线城市仍是市场稳定器，更是市场下行周期的避风港。长期来看，二线城 市市场需求依旧坚挺，潜在供应量很大程度上将决定未来成交量。二线城市潜在供应量主要集中在哪些区 域？集中分布在哪类产品档次？ 一、二线城市成交份额持续回落，且伴随供地放量与地王项目集中之忧 1 、2018 年行业销售规模创新高，二线成交占比持续小幅回落 略 2 、2016 年以来二线城市加快供地节奏，土地成交量、价皆升至高位 略 3 、2016 地王年，二线城市占比超7 成，“限价”使其普遍面临去化难 略 二、贵阳等12 城潜在供应均超2000 万方，厦门等7 城高价供应占比超5 成 1 、贵阳、石家庄等7 城供应总量较大，潜在供应可去化2-3 年 为了便于测算二线城市未来商品住房潜在供应量，我们简单加总计算近 3 年（2016-2018 年）未开 工、部分开工涉宅用地成交总建面，近似替代潜在供应量。数据显示，贵阳、石家庄、太原等 7 城潜在供 应规模不容小觑，近3 年待开发涉宅用地成交总建面相当于同期商品房累计成交面积的0.7 倍以上，其中 贵阳、石家庄两城更是超1 倍。意即即使未来土地市场断供，按照过往3 年商品房成交量测算，现有待开 发涉宅用地仍需2-3 年才能去化完毕，供求压力着实不容小觑。 2 、厦门、苏州等7 城待开发地块地价/房价比值皆超0.5 ，高价供应体量大 厦门、苏州等7 城待开发土地价格明显偏高，近3 年未开工、部分开工涉宅用地平均地价房价比皆超 地址：上海静安区广中路788 号秋实楼9 楼 电话：021-608678631/6 事实与观点 2019 年4 月23 日 0.5 ，现有待售项目盈利空间明显收窄。随着房地产市场步入调整期，房价上涨预期现已戛然而止，高价盘 去化压力开始浮现，且有加剧的趋势。典型如厦门，2016 年土拍市场异常火爆，翔安、同安、海沧等区域 频出地王，部分区域、板块更是出现面粉贵于面包的极端现象。不过，受制于调控政策持续高压，厦门房 地产市场早已步入调整期，高价盘更是陷入去化困难的窘境。 表：2016-2018 年二线城市未开工、部分开工涉宅用地总建面、平均楼板价（万平方米，元/平方米） 16-18 年未开工、 16-18 年未开工、 16-18 年未开工、部分开工涉 16-18 年未开工、部分开工 城市 部分开工涉宅用地 部分开工涉宅用地 宅用地总建面/同期商品房累 涉宅用地平均楼板价/同期商 总建面 平均楼板价 计成交面积 品房成交均价 贵阳 3223 1678 1.18 0.23 石家庄 3168 2192 1.15 0.25 太原 2139 2527 0.94 0.23 昆明 2236 2758 0.89