幸福家园可研专业专业技术工作方案.doc

PAGE PAGE 1 目录 工程简况…………………………………………………… 1 市场分析…………………………………………………… 4 规划方案优选………………………………………………15 工程实施进度计划…………………………………………18 工程投资分析………………………………………………21 资金筹集方案与筹资成本估算……………………………24 财务评价……………………………………………………28 风险分析……………………………………………………34 国民经济评价………………………………………………40 总结…………………………………………………………41 一、工程简况 1.1工程名称 幸福家园 1.2工程位置 该地块位于长春市二道区，东盛大街以东，荣光路以南，民丰大街以西，同兴路以北，占地面积50000㎡，规划用途为住宅、商服用地。 1.3区域简况 长春是吉林省省会，是全省的政治、经济、文化和交通中心，中国建成区面积和建成区人口第九大城市，中国特大城市之一。中国最大的汽车工业城市和新中国电影工业摇篮，有“东方底特律”、“东方好莱坞”、“东方洛杉矶”的美誉。长春是全国15个省级城市之一，国家卫生城市，国家园林城市，获得绿化最高荣誉——国家绿化模范城市，国家环保模范城市，最具人情味城市，最具幸福感城市。二道区地处长春市东部，二道区交通便利，京哈、长吉、长营等高速公路在本区均有出入口，全省唯一的内陆港——长春东站货运口岸坐落区内。区内有多条公交线路通过。同时随着长春龙家堡国际机场的开通，吉林大路必将成为长春市的迎宾路。改造后的长吉南线道路宽阔，已成为连接二道区城乡的生命线。随着长吉南线的开通，使二道区的发展呈现新的发展态势，二道区将打造成为会展、商贸、旅游、居住一体，最具特色城市亮点，是居家兴业，投资发展的热土。 1.4区域自然条件 区域地势略显东高西低，微成倾斜。水资源主要有雾开河、双阳河、饮马河以及石头口门水库。有金、铁、煤、稀土、石材、等资源，属温带大陆性气候，年平均气温4-5摄氏度，年平均降水量为550毫M-650毫M，无霜期约为150天左右。 1.5工程背景 工程位于长春市二道区，比邻一汽油器厂，周边教育、医疗、商业资源丰富。春城小学、二道实验小学、吉林小学、29中、52中、84中等中小学校遍布四周。有吉林电力医院、二道实验医院、延安医院、吉大一院分院等医疗机构。区域周边商业繁华，长春晨宇购物中心、国贸商都、亚泰超市坐落其中。附近有亚泰樱花苑、桃花苑、杏花苑、梅花苑，郁金花园，长江花园，吉盛花园，新苑小区等多个高中档住宅小区。有318、243、233等多路公交通行，交通较为便捷。 1.6工程规模及总体规划 工程总占地面积50000㎡，总建筑面积110000㎡，工程总投资36336.67万元，拟规划建造一中高档住宅小区。土地使用年限70年。容积率为2.2，建筑密度为20%，绿化率为30％。主要建设内容有:住宅楼、小区其它辅助建筑和设施、道路、绿化工程等。 1.7工程建设单位简况 企业名称：深圳益田集团股份有限公司 企业类型：股份有限公司 经营范围：商业地产和住宅地产开发、高速公路、物业管理 所在地区：深圳市南山区 法定代表人：吴群力 法人企业代码：192415752 营业执照注册号：440301102820690 注册时间：1996年 联系地址：深圳市南山区深南大道9028号-3益田假日广场L3层 邮政编码：518000 公司传真：0755电子邮箱： HYPERLINK mailto:liequan@ liequan@ 公司网址： HYPERLINK / / 1．8报告编制依据 本工程可行性报告根据深圳益田集团股份有限公司提供的资料、长春市经济长期发展规划、二道区发展规划，结合长春市规划住宅小区建设工程规划设计要点通知书和土地利用条件和要求及有关政策法规，结合实地考察与市场研究，通过全面分析，系统论证，多方案比较和综合评价，为工程的投资决策提供依据。 1.9主要经济技术指标 基地面积 50000㎡ 总建筑面积 110000㎡ 容积率 2.2 建筑密度 20％ 绿化率 30％ 二、市场分析 2.1宏观环境分析 2.1.1 长春市是吉林省省会，全省的政治、经济、文化和交通中心，幅员20604平方公里。二道区位于长春市区东部，为城郊区。东与永吉县万昌镇相连，南与净月旅游开发区接壤，西靠伊通河，北与宽城区、九台市东湖镇衔接。总面积965k㎡（原有面积465.11k㎡）。总人口49万人（2006年）。全辖7个街道、6个镇、1个乡。　　所建工程位于东盛大街以东，荣光路以南，民丰大街以西，同星路以北，地理位置