重第三章房地产价格和价值.ppt

* 补地价：国有土地使用者因改变土地用途等而向国家补交的地价或土地使用权出让金、土地收益。 需要补地价的情形主要有以下三类： 土地使用者改变土地用途或规划限制条件； 土地使用者延长土地使用年限； 土地使用者转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产。 对于第一类情形，一般情况下： 补地价=改变后的地价-改变前的地价 补地价 * 1、甲土地的楼面地价2000元/m2，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价1500元/m2,建筑容积率为7，若两块土地面积等其他条件相同，其总价比有（ ）。 A.甲等于乙 B. 甲大于乙 C.甲小于乙 D.难以判断 楼面地价=土地总价/总建筑面积=土地单价/容积率 土地单价=楼面地价*容积率 土地单价甲：10000 乙：10500 2、在评估投资价值时，折现率是（ ）。 A 社会一般折现率 B 收益法中的资本化率 C 投资者要求的满意折现率 D 投资者要求的最低折现率 D * 3、某房地产价格分两期支付，首期付款50万，余款80万在第8个月末一次付清，当时月利率为1%，该房地产的实际价格为（） A.87 ? ? B.124 ? C.130 ? ? D.134 实际价格=50+80/(1+1%)8=123.88万 * 5、有一家开发公司拟参加国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价人员对该土地的最高竞买价进行评估，所得出的的评估价值是（） A.交换价值 B.公开市场价值 C.投资价值 D.理论价格 E.标定地价 * 估 价 产 房 价 论 估 概 房 第三章 房地产价格和价值 1、房地产价格的含义和形成条件 2、房地产价格的特性 3、房地产的供求与价格 4、房地产价值和价格的种类 * 第一节 房地产价格的概念和形成条件 一、房地产价格的含义 价格是为获得一种商品或服务所必须付出的东西，它通常用货币来表示，虽然不一定要用货币形式来偿付。——现象 价格是商品价值的货币表现；价值是凝结在商品中的抽象人类劳动。——本质 房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价——货币额、商品或其他有价物。 * 第一节 房地产价格的概念和形成条件 二、房地产价格的形成条件 3个条件： 有用性 稀缺性 有效需求 价格实质上是市场经济这种特定的经济制度下对有用且稀缺的物品的一种分配方式。 分配方式：武力、礼让、抽签、排队、计划、价格 * 第二节 房地产价格的特征 房地产价格与一般物品价格相同之处： 都是价格；都有波动，受供求因素的影响；都是按质论价 一、地价与一般物品价格的不同 生产成本不同 折旧不同 价格差异不同 市场性质不同 价格形成时间不同 供求变化不同 * 第二节 房地产价格的特征 二、房地产价格特征 房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金 房地产价格受区位的影响很大 房地产价格实质上是房地产权益的价格 房地产价格形成时间较长 房地产价格容易受交易者的个别因素的影响 * 第三节 房地产的供求与价格 一、房地产需求 房地产需求的概念 房地产需求：是指在一个特定时期内，消费者在各种可能的价格下，愿意而且能够购买的房地产数量。 决定房地产需求量的因素 该种房地产的价格水平 消费者的收入水平 消费者的偏好 相关物品的价格水平 消费者对未来的预期 * 第三节 房地产的供求与价格 一、房地产需求 房地产的需求曲线 价格 数量 S D1 D2 P P1 0 D0 * 第三节 房地产的供求与价格 二、房地产供给 （一）房地产供给的概念 房地产供给：是指房地产开发商和拥有者（买卖）在一个特定时期内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够提供出售的数量。 供给量=存量-拆除量-转换为其他种类房地产量 +其他种类房地产转换为该种房地产产量+新开发量 * 第三节 房地产的供求与价格 二、房地产供给 决定房地产供给量的因素 该种房地产的价格水平 该种房地产的开发成本 该种房地产的开发技术水平 房地产开发商对未来的预期 * 第三节 房地产的供求与价格 二、房地产供给 决定房地产供给量的因素 价格 数量 S P 0 * 第三节 房地产的供求与价格 三、房地产均衡价格 房地产均衡价格是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，也就是房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格。 均衡是市场价格运行的 必然趋势。 房地产的价格与其需求 呈正相关，与其供给负 相关。 价格 数量 S D1 D P P1 0 M M1 H h F f