大连某房地产项目市场定位与营销策划全案 210页推广策略 活动营销 媒体选择 价格策略.ppt

推广策略 营销活动 活动列举 开盘仪式 样板区开放 签约仪式 入住仪式 酒会、产品说明会 举办巡回展览会 有奖比赛 …… 媒体选择 媒体通常种类 直邮广告（DM） 报纸广告 新闻缮稿（软文） 电视广告 电台广播 广告牌（路牌、道旗） 车体广告 灯箱广告 直销活动（巡展） 公关活动 网络广告 媒体选择 媒体选择建议 媒体种类很多，本项目特点使我们不能每一种都去全力运用，也不能只运用一两种，而是要综合运用，重点运用几种，其他作为辅助。 根据推广策略，建议本项目主要采用如下媒体： 报纸广告（大连晚报和大连晨报） 电视广告（新闻炒作） 公交广告（3、4、7路，需要合适是否有档期） 户外广告牌（由于开发区不进行广告牌的审批，建议广告牌设在本项目） 路旗建议（设置在金马路和黄海西路，需要合适是否有档期） 巡展（在铜锣湾商场进行巡展） 价格策略 价格策略 总体价格策略 低开高走 试探市场接受度 快速回笼资金 让客户感受到项目增值 给客户紧迫感 小幅提价 快频调整 总体价格策略 价格策略 策略目标 增加销售速度 价格策略 低开高走，小步快跑 内部认购期 开盘强销期 持续期 二次强销期 10月 11、12月 1-3月 4-7月 价格波动曲线 价格走势 价格 时间 价格走势示意图 销售策略 销售策略 销售周期 本项目开盘日期基本定于10月份，而销售期即将迎来12月-2007年3月，共4个月的销售淡季，因此，根据项目和市场情况，销售周期暂定为10个月。 形象定位 形象定位作用： 形象定位是将项目特性用简单形象的词汇进行整合 形象定位是将项目的卖点完整展现，并能产生联想 形象定位直接影响客户对项目的直观感受，所以要精炼、准确而富有创意，才能符合目标客户的心理特征 户型功能分区明确，适于居住 自然景观好，望山观海 会所及配套设施齐全，规模大 项目自身档次、品质优于其他项目，性价比高 形象定位 主要卖点提炼 四大卖点 形象定位 卖点总结 关键词： 宜居、个性、高档、精致、品味、高性价比 形象定位 少数人：高阶层的、年轻的、个性时尚的、追求生活品质的人群 定制：量身打造的、独特的 上品生活：高品位的生活，个性化的生活，时尚的生活，舒适的生活 为少数人定制的上品生活 形象定位 为少数人定制的上品生活 我们，城市的中坚 让您拥有一个五星级的家 强调个性的与众不同的生活方式 强调客户的尊贵与社会地位 强调高档的生活品质与家的归属感 通过形象诉求，改变本项目在人们心目中的历史形象，并重新树立本项目高品质的楼盘形象 形象诉求 形象定位 体现项目档次高，不是大众人群可以拥有的，他适合追求生活质量的高端人群 体现了项目的稀缺性和独特的气质 体现项目营造的是一种高品位的生活方式 形象阐释 为少数人定制的上品生活 形象阐释 重点体现我们项目的客户群的特征，他们是一个城市的中坚力量，是社会的上层人群 形象阐释 我们，城市的中坚 形象阐释 五星级是体现一种高档的服务和高品质的生活 家的概念是针对其他竞争项目而言的，只有我们的户型格局才符合家的要求，体现出本项目的居住舒适度和居住品质 形象阐释 让您拥有一个五星级的家 推广策略 入市时机 开盘具备的条件： 销售证（如不具备，可以认购形式开盘） 完整的售楼处 现场包装到位 销售工具完备 沙盘模型到位 销售队伍组建 价格体系建立 交房标准 按揭银行确定 物业费确定（公司） 会所功能确定 最好具备样板间 如条件不完全具备则影响销售的顺利进行 入市时机 入市条件 条件一 条件二 条件三 条件五 条件四 销售工具基本到位 具备完整的售楼处 销售队伍组建完成 样板间的完成 现场包装基本到位 入市条件 形象条件 基本条件 充分展示项目的形象 利于项目形象的塑造 给客户信心，促进销售 对于高档项目来说，过于简单 不利于高档项目形象，影响销售 可快速实施销售 建议在仅具备基本条件时，可进行内部认购； 理想状态为完全（或部分）具备形象条件时，再正式开盘，公开入市。 在现楼进行 入市时机 开盘时机 对于北方城市来说，四季较为分明，一般的销售旺季有两次，分别是4月-6月和9月-11月，也就是春秋季，而销售最淡的季节是12月-来年3月，因此，最好不要在冬季开盘 根据本项目目前进展以及开发商的要求，建议10月份开始认购，11月初正式开盘销售。 核心战略 分析 开发区的房地产市场，消费者容易受到广告和项目形象的左右；同时由于开发区规模相对小，人口相对少，口碑传播亦非常重要；因此在推广策略上首先要树立项目的品牌，这种品牌不单是来自开发商的背景和企业品牌，更重要的是在项目的包装推广过程中，积累建立项目知名度和美誉度，吸引消费者，进而促进销售。 ●首先改变项目的历史形象 ●其次树立项目全新的形象；结合本案实际情况，将广告与促销活动、多种推广宣