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探讨房地产开发中土地增值税与售价关系模型 对于土地增值税，大家均知道，其最低税率为30%，最高为60%。从税率上来讲，土地增值税是我国各税种之中名义税率最高的。但是由于其计税基数是增值额，而不是销售收入，因此，其实际税率是否为税负最重的税种，有人还抱有怀疑态度。与其他税种相比，土地增值税率并没有直观反映土地增值税占销售收入的比重，这对企业决策层无疑产生重大的不确定的影响。那么，土地增值税与销售收入之间到底是一种什么的关系呢，能否用一个模型将其显现出来呢？ 笔者通过数学模型推导，发现土地增值税占销售比重与增值率之间存在以下规律，详细见表1。 表1：土地增值税与销售额的税负关系 ? ?具体分析过程如下： ? 1.假设销售收入为X，可扣除项目总额为Y，土地增值税额为TE，则增值额为X-Y，增值率为（X-Y）/Y。 ? 2.以下表2为土地增值税率表： 3.增值率在50%（含）以内时，土地增值税与销售收入的关系分析 ?假设增值率=50%时，适用增值税税率为30%，速算扣除系数为0。为了让大家更加清楚了解到增值率在50%以内，土地增值税占销售收入的最大税负率，我们以增值率极大值50%为例，测算如下： （X-Y）/Y=50% ? ? ? ? ? ? Y=X/1.5 ?TE=（X-Y）×30%-Y×0%=（X-X/1.5）×30%=(50%×30%)/1.5X=10%X 即，增值率在50%以内时，土地增值税最大税负率为10%。 ? 4.增值率在50%以上，100%（含）以内时，土地增值税与销售收入的关系分析 ?同理，假设增值率50%,=100%时，适用增值税税率为40%，速算扣除系数为5%。我们以增值率极大值100%为例，分析土地增值税占销售收入的最大税负率，测算如下： （X-Y）/Y=100% ? ? ? ? ? ? Y=X/2 ?TE=（X-Y）×40%-Y×5%=（X-X/2）×40%-X/2×5%=(100%×40%-5%)/2X=17.5%X 即，当增值率在50%到100%之间时，土地增值税税负率最低在10%，最高在17.5%。 ? 5.增值率在100%以上，200%（含）以内时，土地增值税与销售收入的关系分析 同理，假设增值率100%,=200%时，适用增值税税率为50%，速算扣除系数为15%。我们以增值率极大值200%为例，分析土地增值税占销售收入的最大税负率，测算如下： （X-Y）/Y=200% ? ? ? ? ? ? Y=X/3 ?TE=（X-Y）×50%-Y×15%=（X-X/3）×50%-X/3×15%=(200%×50%-15%)/3X=28.33%X 即，当增值率在100%到200%之间时，土地增值税税负率最低在17.5%，最高在28.33%。 ? 6.当增值率超过200%时，土地增值税与销售收入的关系分析 同理，当增值率超过200%时，土地增值税最低税负率在28.33%,最大能到多少呢，我们也做一个极大值测算，假设可扣除成本为零，则： TE=（X-0）×60%-0×35%=60%X 即，当增值率超过200%时，土地增值税最低为28.33%，最大能高达60%。 ? 综上所述，房地产土地增值税税负很重，而在分析不同增值率的情形下，可明晰土地增值税占收入的比重情况。为进一步印证我们结论的正确性，笔者将以实例测算来验算结论。 ? 具体测算示例： ? 某开发项目，地价为1亿元，建安等各项开发成本为3亿元，营业税附加的税率合计为5.5%，利息按照计算扣除执行，销售额为8亿元，请计算： 可扣除成本=（10,000+30,000）×130%+5.5%×80,000=52,000+4,400=56,400万元 增值额=80,000-56,400=23,600万元 增值率=23,600/56,400×100%=41.84% 土地增值税=23,600×30%=7,080万元 土地增值税税负率=7,080÷80,000×100%=8.85% ? 由于增值率为41.84%，低于50%，税负率8.85%，低于10%，印证了测算规律。 ? 假设其他条件不变，销售收入为10亿元，具体变化如下： 可扣除成本=（10,000+30,000）×130%+5.5%×100,000 ? ? ? ? ? =52,000+5,500=57,500万元 增值额=100,000-57,500=42,500万元 增值率=42,500/57,500×100%=73.91% 土地增值税=42,500×40%-57,500×5%=14,125万元 土地增值税税负率=14,125÷100,000×100%=14.125% ? 由于增值率为73.91%，超过50%但是低于100%，税负率14.125%，低于17.5%，但是超过10%，同样也印证了测算规律。（作者：李明俊 ?程