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房地产行业管制分析 Group 2：黄宏治 范秀芹 付皓 郭亚庆 高娜 官玮 内容安排 1.中国房地产业的发展及调控历程 2.房地产市场管制原因分析 3.房地产业管制方式及政策手段 4.以上海为例介绍房地产行业管制取得的成效 5.房地产行业管制建议的几种观点 1.中国房地产市场的发展及调控历程 【1998年政策】 政策：10月27日《国务院关于加强房地产价格调控加快住房建设的意见》（34号文）出台，决定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给货币化和社会化的住房新体制。 影响：我国住房体制改革的纲领性文件，宣告住房福利制度的结束，并提出把地产业培育成国民经济支柱产业，也宣告了房地产市场的形成以及调控的需要。 1.1 市场启动—政策全面扶持期（1998年7月到2003年5月） 1.2 市场升温—第一轮调控在争议中徘徊（2003年6月到2005年2月） 1.3 市场企稳—第二轮调控全面铺开（2005年3月到2008年8月） 1.4 市场反弹—宏观调控转向反危机 （2008年9月到2009年11月） 1.5 市场盘整—第三轮调控在僵持中前行（2009年12月至今） 不同阶段房地产调控政策 2.1 房地产市场的本身的特征 2.1.1 土地供给的垄断性 首先，土地供给存在一定程度的垄断。土地是不可再生资源，其供给是稀缺的， 土地总量有限必然带来土地供给的垄断。另外我国实行土地的社会主义公有制， 土地属全民所有， 全国土地的所有权由国务院代表国家行使， 因而土地所有权也具有垄断性。 2.1.2 房地产的地域性和差异性 房地产本身是不可移动的，从而不同区域、同一区域内不同地段的房地产不完全同质， 难以相互替代。尽管是开发标准完全相同的两座房子，也会因为房屋所在的地理位置、朝向、生活环境、文化差异等因素而使其价值不同。 2.房地产市场管制原因 2.1.3 房地产市场的外部性 上文也有提及，房地产价值不仅仅是由其本身成本决定，还受很多外部因素影响。诸如，该处房产周边交通状况、配套设施（学校、体育设施、娱乐设施、购物广场等）、小区文化以及周边生态环境等都会影响该处房产的价格。 另外，在该处建造房屋，也会带来噪音、废弃物等一些污染，影响周边地区。 2.1.4 房地产开发、销售过程中的信息不对称 房地产一级市场上开发商掌握的国有土地出让信息不充分；房地产二级市场上卖方比买方对房地产商品的总量、质量、性能、成本等信息更为了解；房地产三级市场上中介机构比房地产转让者和购买者掌握的中介服务信息多。 2.1.5 房地产价值的特殊性 2.1.5.1 房地产价值占居民财富比例很大 2.1.5.2 房地产具有保值增值性，成为高收入群体的投资需求。 2.1.5.3 国人对房屋的价值估值过高，使其成为一种“劣值品”。中国人自古就有安土重迁的思想，对房屋看得相当重要；房屋不仅仅提供消费、投资功能，还成为一个人社会地位的象征。 “丈母娘推高房价基本属实” 2.2中国房地产市场管制的外部原因 2.2.1 政治方面 由于房价持续高涨，一方面，房地产商为获得高额利润，自然会想尽一切办法（包括行贿等）取得建房的相关资源，而另一方面，地方政府希望通过“经营城市”来增加地方财政收入，并通过房地产业的发展促进地方经济增长，并且地方政府会自觉地通过各种方式维持房价的高涨，因此会滋生严重的官商勾结腐败问题； 2.2.2 经济方面 由高房价带来的问题，主要反映在三个方面，一是导致国家整体经济结构失衡，二是导致地区经济发展差距加大，三是导致国家宏观经济风险不断扩大。由于房地产业关联广泛，房地产成为拉动国民经济增长的重要力量，房地产价格不允许有很大下跌；而房地产价格一味的增长，会使得社会成员不堪其负，抑制消费并带来社会矛盾。因而房地产价格波动范围必须得到控制。 2.2.3 社会民生方面 房价的高涨，一方面导致贫富差距增大，另一方面导致人口流动增加，影响社会稳定。 3.房地产业管制方式及主要政策手段 3.1 行业准入 国家出台了一系列法律法规及规章如 《房地产开发企业资质管理规定》 《房屋建筑工程市政基础设施工程竣工验收备案暂行办法》 《建设部关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》 《商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》 3.2 土地供应、土地价格 第一，地方政府绝对垄断房产土地供应，逼着房价只涨不跌。（小产权房交易受限） 第二，18亿亩农用土地红线，给各级政府限制房地产土地供应提供了借口，其结果是抑制房产供应。 第三，政府可以限制用地属性，指定土地用于特定用途，规定民用房屋、商用