海南三亚保亭休闲度假项目可行性研究报告.doc

PAGE PAGE 17 海南三道农场九队休闲度假地产项目 可行性研究报告 三道农场 2009年8月 目 录 第一章 前言 一、报告编制目的 二、报告编制依据 三、项目概况 第二章 项目开发经营环境分析 一、近年三亚旅游经济圈的房地产市场分析 二、有利投资经济形势成因分析 第三章 项目周边休闲度假地产市场调查分析 一、投资地块的地理环境 二、三道地区区域分析 三、项目周边主要地产开发项目物业分析 第四章 项目开发经营优势点与机会点分析 一、房地产投资项目开发经营机会形成模式 二、项目开发经营优势点 三、项目开发经营机会点 第五章 项目定位 一、目标市场定位 二、产品定位 第六章 项目规划、建筑设计建议 一、项目总体规划建议 二、住宅建筑设计建议 三、小区配套设施建议 四、环境艺术设计建议 第七章 项目开发经营策略及投资估算 一、项目开发经营策略 二、项目投资估算 三、项目实施进度安排 四、项目投资与筹资计划 第八章 项目开发经营状况分析 一、项目销售价格定位 二、项目销售收入估算 三、项目利润估算 第九章 结论与建议 第一章 前 言 一、报告编制目的 1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。 2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。 3、结合开发公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。 4、对项目进行投资分析和风险分析。 5、对项目决策及其实施的优化提出建议。 二、报告编制依据 1、《海南三道农场三队、九队度假地产项目概念规划》； 2、亿房网站）； 3、国家建设部及海南省颁布的与房地产相关法律与政策； 4、三亚市2008房地产年鉴； 5、现场勘察和实地调研所得资料。 三、项目概况 该地块位于保亭县三道农场，住宅开发总面积约70亩，另有130亩的度假配套和发展备用地。根据调查项目产品定位为中等档次的住宅新区。建筑以高层及情景洋房为主，同时配套会所以具备商务功能。并初步确定项目主要技术指标如下： 1、总用地面积：4.6公顷，合约70亩。 2、容积率：≤2.0 3、建筑密度：≤20% 4、绿地率：≥50% 九队在三道农场（以上数据是依据周边物业的指标参考提出的，该方案仅为初步方案，在很多方面还有待于进一步优化） 九队在三道农场 第二章 项目开发经营环境分析 一、近年三亚旅游经济圈的房地产市场分析 1、地产整体市场特点1）房地产市场主要为“岛外市场” 与国内其他城市商品房开发及销售的对象主要针对本地市场不同，三亚旅游经济圈 的房地产开发及销售的对象表现在越来越突出的“岛外市场”（购房客户不仅来自于国内，还有部分来自于国外），绝大多数的购房客户来自于岛外，而且这种比例将随着地产开发档次以及国际化程度的不断提高而提高。如三亚因为拥有高质量、稀缺的旅游度假资源，它已经成为或正在成为中国甚至是世界的旅游目的地，那些事业有成、崇尚健康、注重生活品质的人士在三亚投资置业作为其“第二居所”、“第三居所”就成为一种必然的选择。 但就目前而言，由于三亚在世界上的知名度、旅游度假产品质量、意识形态差异等因素，国内市场仍是三亚房地产最主要的目标市场，但可以预见，随着中国改革开放以及三亚国际化程度的不断提高，国外购房客户数量会逐年提高，也将波及三亚旅游经济圈的整个地产开发市场。 2）与旅游业联系紧密、销售曲线随季节呈“U”字型分布 通过观察发现，三亚旅游经济圈的房地产业与旅游业相关度极高，与旅游存在淡季、旺季一样，房地产销售与旅游季节大致呈现“U”字型分布，即两头（年头年尾）高，中间（年中）低。 3）典型的“候鸟城市”，已售商品房使用率低，小户型成为市场主角 商品房作为岛外客户的“第二居所”、“第三居所”存在使用效率低的问题，购房客户一年中除了集中在冬季避寒或选择在“黄金周”来海南度假居住以外，绝大部分时间房间均处于空置状态，呈现出典型的“候鸟城市”特征。从需求层面来看，由于大户型总价高，门槛高，且大户型因租金较高导致出租率低，而小户型总价低，门槛低，且小户型租金较低因而有较好的出租率，从而导致市场上小户型的房屋销售受到市场的追捧，大户型的房屋出现滞销，为了适应房地产市场出现的变化，三亚的房地产开发商及时做出了调整，统计数据表明，户型结构仍以小户型为主，那些产权式酒店、酒店式公寓、共管式度假公寓项目因户型小而保持较高的销售率。 4）产权式酒店、酒店式公寓等休闲度假产品渐成