建筑、景观常识容积率对应物业类型.ppt

二级市场策划品控中心 中原地产建筑中心 经济技术指标 PART1 根据项目基本资料如何计算物业规模 PART2 如何计算定位能否基本实现 基本资料: 规划用地许可证 包括两种情况： 无半地下室，或半地下室地面高度不超过1.50米时， 建筑容积率=地面以上建筑面积/建设用地面积； b) 半地下室地面高度超过1.50米时， 建筑容积率=（地面以上建筑面积+半地下室建筑面积）/建设用地面积。 建筑容积率　＝ 建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和 --------------------------------------------------------------------------- 建设用地面积 方案四 决定项目整体体量及物业类型 建筑覆盖率(建筑密度)　＝ 建设用地范围内所有建筑物基底面积之和 -------------------------------------------------------- 建设用地面积 建筑物基底面积 : 建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。 方案四 决定项目整体物业组合 居住用地开发强度控制指标: ≤ 3.2 　　 ≤ 2.8 　　 ≤ 22 　　 ≤ 22 　　 高层 　　 ≤ 2.4 　　 ≤ 2.0 　　 ≤ 30 　　 ≤ 23 　　 中高层 　　 ≤ 1.8 　　 ≤ 1.5 　　 ≤ 32 　　 ≤ 25 　　 　　 多层 　　 ≤ 1.0 　　 ≤ 0.8 　　 ≤ 35 　　 ≤ 30 　　 低层 　　 ≤ 0.3 　　 ≤ 0.3 　　 ≤ 16 　　 ≤ 12 　　 独立式住宅用地 　　 组团 　　 小区 　　 组团 　　 小区 　　 住宅层数 　　 容积率 　　 建筑密度 　　 ? 　　 方案三 建筑高度:建筑物室外地面到其檐口或屋面面层的高度. 100.00 ±0.00 建筑层数 层高在2.20米以上的楼板结构分层层数， 但不包括以下情况： a) 屋顶突出物的高度在9.0米以内，且其水平投影面积之和不超过该建筑物标准层建筑面积的1/8者； b) 实心女儿墙高度小于1.50米者； c) 建筑物屋顶另加构架但不设围合外墙者。 注:屋顶的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度 注：住宅类型按层数划分为： 1 ～ 3 层为低层 4 ～ 6 层为多层 7 ～ 9 层为中高层 10 层以上为高层 方案三 建筑间距: 应保证受遮挡的住宅获得日照要求的居住空间，其大寒日 有效日照时间不应低于 3 小时；旧区的住宅建筑日照标准可适当降低，但不应低于大寒日有效日照时间 1 小时的标准。 住宅建筑间距除满足住宅建筑日照标准外，还应符合以下规定 : 低层、多层 低层、多层 低层、多层 5层以上多 两栋建筑平均 高度的 0.8 倍 层点式 小于25米 两栋建筑平均高度新区 0.9 ～ 1.0 倍，旧区0.8 低层、多层 低层 多层 两栋建筑平均高度新 区 0.8 倍，旧区0.7倍 小于12米 低层 多层 低层、多层 两栋建筑平均高度新区 0.7 倍，旧区0.6倍 小于 12米 方案三 建筑间距: 高层 不宜小于两栋建筑平均高 度的0.5 倍，且大于24米 高层 不宜小于两栋建筑平均高 度的0.5 倍，且大于24米 低层、多层 高层 大于18米 低层、多层 高层 消防间距: 高层 山墙不开窗 或开防火窗 高层 13米 高层 山墙开窗 高层 18米 方案四 决定项目整体物业组合 方案三 建筑退让红线: 住宅建筑退让用地红线 4 　　 低层 　　 7 　　 多层 　　 10 　　 　　满足消防间距或通道要求； 　　 　　侧面有居室窗户的，须同时满足视觉卫生要求 　　 高层 　　 次要朝向 　　 6 　　 　　建筑高度的 0.5 倍 　　 低层 　　 9 　　 　　建筑高度的 0.4 ～ 0.5 倍 　　 多层 　　 12 　　 　　建筑高度的 0.25 倍 　　 高层 　　 主要朝向 　　 最小退让距离（ m ） 　　 宜退让距离 ? 　　 当住宅相邻高速公路或快速路时，临道路一侧的住宅建筑退让用地红线距离不应小于 15 米 ；当住宅相邻城市干道时，临道路一侧的住宅建筑退让用地红线 距离不宜小于 12 米 。 方案四 方案六 大体确定塔楼栋数: 塔楼栋数　＝ 塔楼总面积÷单元面积÷层数 塔楼总面积,指计容面积里要建塔楼总面积(不包括商业、社区配套或其它类型建筑面积) ; 单元面积,单元平面预估面积,一般在300～650㎡内,正常在350～450㎡; 层数,