百联地块商业前期研究.pptVIP

四、本案周边未来商业竞争分析——东航项目的分析 5#地块（8.27万㎡，商办比2：8）；预计推出时间：2017-2020年（预计） 1#地块（5万or17.8万㎡，商办比1：9or2：7）；预计推出时间：未定 东航地块商办物业总体量为：132700平方 ， 服务式公寓业态占比量达79% 东航地块商办面积统计 商业：21300平方 服务式公寓：105400平方 酒店：6000平方 从统计饼图看出，服务式公寓占比最大为79%，推出商业比例为16%，酒店为5%。 四、本案周边未来商业竞争分析——东航项目分析 商业： 体量：2.1万㎡（方案一）or 5.7万㎡ （方案二）； 定位：配套商业儿童体验中心； 经营模式：持有经营 服务式公寓： 体量：6万㎡ （方案一） or12万㎡ （方案二） ； 定位：服务于周边高端商务人群的高端公寓； 经营模式：持有经营 星级酒店： 体量：0.6万㎡ （方案一） or5.4万㎡ （方案二） ； 定位：高星级酒店服务周边商务人群； 经营模式：持有、委托管理 办公： 体量：3万㎡ （方案二） ； 定位：东航总部办公； 经营模式：持有经营 东航各地块商办部分对本案的影响 规模和综合配套均优于本案，将对本案形成直面竞争，建议在盈利模式上与其形成差异化，将商业全部出售。 体量较大，且不排除开发商提早上市并出售物业的可能，建议本案服务公寓尽早上市。 对本案服务式公寓的居住客户会产生一定分流，但对销售影响不大。 办公以自用为主，部分出租，对区域市场影响微弱。 现有普通消费群体较难导入 ，2012年11号地铁与本案距离较近但仍有一定距离，地铁人流直接导入可能性不大。 现有交通状况 未来交通发展 公交线路 道路状况 龙吴路贯通南北，外环、沪闵高架贯通东西，两条隧道 — 上中路越江隧道和龙耀路越江隧道拉近与浦东的距离。 轨道交通 2012年上海11号地铁南段工程完工，届时连接嘉定——浦东，黄石路站靠近本案。 56、178、714、720、770、824、958、932、733、932、世博29路、龙吴夜宵线、南南B线、南南线、14条公交线路。 56、178、714、720、770、824、958、龙吴夜宵线、南南B线、南南线 932 733、932 733、世博29路 本 案 五、本案交通情况分析——地铁人流导入有限 商圈辐射 商圈直接辐射1.5公里范围内，未来面临直接商业竞争面积达63万平方 消费人口 未来导入高端人群约2万，相应餐饮休闲需求无法满足 交通地理 交通规划无法带来大量消费人口，地理位置通达性不佳 六、商业市场小结 业态现状 生活配套为主，主题卖场、中高端的餐饮及娱乐休闲较少 第四部分 会所建议 全商业模式 全办公模式 商办混合模式 一、会所建议 1、本案服务公寓体量不大，没有单独设置会所的必要； 2、住宅与服务公寓会所功能大部分重叠，可考虑合二为一； 3、两个地块关联度较好，存在合用会所的操作条件。 4、住宅地块较为狭长，建议将会所设置在商办地块，更利于规划设计。 建议：住宅部分及服务式公寓两者会所合并 将两类物业会所合并，置于商办地块中 一、会所建议 主要分类 功能设置 康体类 健身房、游泳池、羽毛球馆、网球馆、壁球馆、室内攀岩 消闲类 桌球房、桑拿房、SPA 娱乐类 棋牌室、阅览室、儿童活动室 商业/服务类 咖啡厅/休闲茶座、酒吧、多功能会议室、商务中心 根据对市场中高端项目会所的研究可以发现，高档会所的平均面积达3648平方米。 建议本案会所面积最少为：3000㎡ 会所功能详览： 地下空间设置游泳池，不浪费建筑面积 一、会所建议 结合本项目特点，服务式公寓的会所功能应体现品质化与差异化，不仅吸引周边高档住宅人群，也可完善高端住所配套功能 。 100 工艺室 200 壁球室 高端配套 200 桌游室 800 网球场 200 亲子乐园 100 棋牌室 200 私人影音室 合计面积为：3000平方 基础配套 800 400 面积（平方） 游泳池 健身中心 名称 配套业态组合建议：以基础配套为主，高端配套为辅 方案一：全商业模式 方式：集中式格局全商业体量 方案二：全服务式公寓模式 方式：服务式公寓为主+配套商业 方案三：商办混合模式 方式：商办比例合理配置 商业面积：近3万平建面； 功能：小型区域商业中心 ； 辐射：1.5公里范围； 商业面积：？ 功能：商务配套型商业； 辐射：服务式公寓与住宅的会所配套； 商业面积：？ 功能：？ 辐射：？ 预估3万建筑面积商业性质用地的三个方案：全商、全服务式公寓、商办混合 项目定位的三种方向的深入研究： 全商业模式能形成规模效应——应长期经营 从商业地块布局来看：项目以北WS5地块、船厂、北