中国西部花木城及生态园林产业示范园项目可行性研究报告.docVIP

中国西部花木城及生态园林产业示范园项目可行性研究报告 自然之作 城市之座 东莞联科国际信息产业园操作经验分享 20131.04.12 SUNSHINE GROUP 项目背景 项目概况 项目位置：东莞市南城区水濂山大道 项目规模：占地7500亩，建筑用地300亩,200亩生态绿地 容 积 率：1.2 用地性质：科研用地 建筑面积：约24万㎡ 开 发 商：广东中天联科信息产业投资有限公司 物业类型：高层办公、多层办公、独栋办公、精品酒店 地块特征 地块优势 限制条件 水濂山区域紧邻城市中央 城际、城市交通发达 地块规模较大 山水景强势景观 缺乏商务氛围 产品面积限制较大，降低客户可接受度 地块内部垃圾填埋场影响排布 《东莞水濂山项目政府汇报稿》 2011年6月 2012年11月 《东莞水濂山项目定位及物业发展建议》 2013年 规划设计跟进 经营收益： 以保障整体开发财务收支平衡为最低要求，实现整体最大收益 企业发展： 通过项目成功开发形成一套可复制的标准，通过成功案例为企业后续产业园产品开发树立标准 开发背景 开发目标 核心成果：提出“一个龙头＋两个资本通道”的创新模式 Keywords：龙头带动、羊群效应、资本催化跨跃发展、良性循环机制 核心成果：解决政府申报高立意和开发目标实现的平衡问题 Keywords：产业园KPI、开发策略、可复制标准 操作难点 部门最早涉足的产业园项目，没经验可循，摸石头过河…… Q1.立项阶段，怎么给政府“讲故事”？ Q2.如何解决政府申报高立意和利润目标实现的平衡问题——“两层皮”怎么自圆其说？ Q3.打造产业园的关键要素是什么？---KPI构建 Q4.如何进行产品选型？ Q5.大规模园区规划布局及经营策略组织如何实施？ Q6. 同类产品内部怎么实现差异化？ Q7.产业园的物业发展建议怎么写？ 面临问题 解决思路 立项阶段，怎么给政府“讲故事” ？ Question 1 此模式是本项目稀缺生态资源之外另一核心竞争力，真正将战略构想得以实现 “一个龙头企业＋2个资本通道” 产业创新模式 龙头企业 资本通道1 资本通道2 聚集效应 孵化效应 催化效应 创新模式构想 羊群效应：通过先期高知名度大型企业引入，提升片区知名度，带动相关上下游企业入驻 优企上市助力：为成长型企业提供资金支持以及定制式的综合融资服务，扶持优质企业上市，促进整个东莞的产业升级 快速孵化平台 帮助创业艰难的尖端科技型企业快速步入企业上升期 龙头企业和资本通道的资源分析整合，可得出—— 水濂山创新模式，力求达到1+1＞2的效应 龙头 资本通道1 资金投入 资金投入 资金投入 资金投入 资金投入 资金投入 进入快速发展通道 进入快速发展通道 吸引效应 东莞成熟科技型企业 东莞成熟制造型企业 本项目中小科技型企业 资本通道2 带动高新技术产业聚集 带动东莞产业发展升级 综合效应 Q2.如何解决政府申报高立意和利润目标实现的平衡问题——“两层皮”怎么自圆其说？ Q3.打造产业园的关键要素是什么？---KPI构建 Question 2、3 广州站 红专厂创意产业园 信义国际会馆 华创动漫产业园 海伦堡创意园（中颐MOCA） 深圳站 TCL国际8E城 佛山站 中企绿色总部 佛山创意产业园 广东金融高新技术服务区 珠海站 金地动力港 珠海文化创意产业园 东莞站 东莞天安数码城 总部一号 松山会馆 国际创意设计城 运作模式 产品组合 园区特色 品牌效应 市场表现 关键举措 金地动力港 华创动漫产业园 珠三角产业园项目考察——5大城市14个项目 STEP 1 选取珠三角典型产业园区作为研究案例，深入剖析其成功关键因素及对本项目的可借鉴之处 制定产业园项目考察30项指标 产业园类型 纯产业园：以产业发展为主要导向 商务花园：以地产开发为主要导向 特征： 政策倾斜、产业聚集度高； 开发主体多有实体产业背景； 有一定行业准入门槛； 代表项目： 华创动漫产业园 佛山文化创意产业园 珠海文化创意产业园 海伦堡创意园 …… 特征： 偏市场化操作； 以产业地产为主体，房地产开发为利润目标； 行业准入限制较少，无明显行业聚集特征； 代表项目： 金地动力港 中企绿色总部 总部1号 松山会馆 TCL国际城…… STEP 2 下定义——将考察项目归类 * * 配套打造 平台打造 园林打造 产品打造 产业导入 龙头效应：定制化办公产品引入龙头企业，推动产业影响力，带动上下游关联企业入驻； 降低门槛：模糊行业准入门槛，放大客户面。 灵动产品：多元、灵活产品结构，提升客户接受度； 合理配置：以合适的软硬件打造满足不同规模企业的多层次需求。 营造环境、挖掘资源：营造低密度、高舒适的园区办公氛围，提升园区吸引力，满足客户高舒适度、差异化需求 降低成本、提