商业地产开发要点集萃.doc

PAGE PAGE 6 商业地产开发要点集萃 商业地产的概念分析 建立战略合作伙伴关系 商业地产的项目选择 商业地产前期招商业态规划 商业地产开发前期房产技术条件分析 商业地产的概念分析： 商业地产是以租金为现金流来源的长期不动产投资，是十分复杂的综合性产业，是近些年在国际上蓬勃发展的产业。 纵观国外的零售业房地产开发商，都是把零售业地产开发做为长期投资，做为持有型物业持续经营，靠收取租金形式谋求发展，很少采用建好商铺就出售的方式。 商业和地产之间的一种投资关系，我们也可以理解为以收租金作为投资目的的投资行为，而不是简单的房地产开发。 城市综合体：英文称HOPSCA H指hotel，酒店； O指office，写字楼； P指public space，公共空间，贡献一个或几个城市公共活动广场； S指shopping mall，购物中心，由百货、超市、家电及服装电、室内步行街等构成； C指culturerecreation，文化娱乐休闲设施，由电影院、ktv、特殊餐饮、健身、洗浴组成； A指apartment，公寓楼； 城市综合体是商业地产的新型形态，其总面积均在30万平米以上，形态多元，功能上互相补充，既能给居民带来方便，又可增加商业销售，集中体现了商业地产的核心竞争力。 商业地产项目的筹建，体现“量身定制”的运营模式，涵盖项目前期的招商业态规划、战略合作伙伴的建立、项目选择、前期项目工程技术条件的合理对接、项目在租赁意向成熟后的建设等。 建立商业发展长期合作伙伴体现 占据独有的商业合作伙伴资源： 一是紧密型的合作伙伴 寻找不同业态、国内外知名企业签约，使他们成为“绿地商业”集团紧密型合作伙伴。 商业项目的不断推出，主力店与我们推出的项目齐头并进，直接经济效益即能促使我们与商家盈利，规模效应就会形成追捧效果，到时将有大批紧密型的战略合作伙伴加盟。如果都是这种合作伙伴，将大大降低我们的合作压力， 二是战略合作伙伴 与国内外知名公司，签订合作协议，但是他们有对项目的选择权，双方认可项目之后在签一个具有法律效力的文件，可理解为对开发项目的“订单”，既有商业开发需求，我们才对项目开发设计、建造。 三是一批战略合作中小型店的连锁企业 建立一大批中小型店铺的连锁企业伙伴，像必胜客、肯德基、麦当劳，其实也是紧密型合作伙伴，每各项目必然会有合作加盟，但因为体量小不能算做打主力店，只是中小主力店。 独有的商家合作伙伴资源将成为我们的核心竞争优势，我们在任何地方投资，最少有几十家大小主力店跟进，这意味着80%以上的租赁面积在项目建设初期就有了保证。 但这些紧密型合作伙伴也给我们将来带来压力，我们在项目建设和商业配套、后续经营上将对合作商家负责，体他们着想，确保他们正常的经营积极盈利，才能更好的维系长期合作关系，使合作关系持续发展。 商业地产的选址非常重要，成熟的商业区域为首选，但就中国大中城市目前的状况，在城市中心区域商业相对饱和的状况下，也可以选址在有升值潜力的新区或郊区。 正大广场在10年前投资开发，但是属于浦东新区建设规划，在当时没有形成规模型的商业需求，而随着陆家嘴金融中心的确立和不断发展，正大广场随之成为新区的成熟商业项目，并在十年后的今天成为商业地产的翘楚。 万达集团在宁波的商业地产项目，综合面积超过60万平方米，商业面积27万平方米，这个项目在新区。为什么选在新区，第一、旁边有行政中心，工商、税务、金融、银行都搬过去了。第二、附近规划有大的居住区，大约10平方公里，现在这个地块正在大规模开始建设，而且低价、房价都比较贵，平均房价6000元/平方，将来消费层次高，在这做购物中心开始可能人流量不大，但将来升值潜力大。 商场上有句名言叫“一步差三成”，还有一句叫“隔街死”，所以商业选择绝非拍脑袋心血来潮，一定要反复研究，一定要看政府长期规划多方面综合评估。 商业地产规模业态组合 主力店的确定 项目地理位置、商业环境决定业态类型 项目商业定位，引导不同业态的排列组合 主力店是整个项目的支柱，必须有规模效应 充分考虑项目各业态产生的人流重叠、互补效应 在同一商业项目中，主力店选择避免重复和恶性竞争 商家配备的选择 主力业态的有效补充，促进客流的层次感，商业的多元化发展 商业项目必备功能性业态和品类，完善商业项目的一站式体系 特色经营的丰富是商业项目必不可少的 多功能的业态配备，优质品牌的入驻加盟，保证购物中心、商业项目的行业竞争优势和核心竞争力。 项目工程建设初期，必须要商业地产开发的前期介入，这是关乎商业项目现代化水平、整体规模、建筑格调和企业形象的重中之重，本次对商业地产前期开发探讨的主题亦在于此。 前期介入工作如果缺失，将严重影响整个项目，造成各种浪费及损失 以下将对项目前期开发介入进行详细分解，并对相关项目进行比较分析，已前期介入