第四章房地产价格影响因素2.pptVIP

第一节房地产价格影响因素概述 房地产价格具有客观性，影响房地产价格的因素及影响程度也应当 是客观的。因此，应当存在一个房地产价格数学模型，将影响某类房地 产价格的所有因素综合到该数学模型中，房地产的价格是由所有这些因 素综合决定的。设 yi = ki(x1, x2, x3, …, xi, ..., xn) i = 1, 2, 3 , … ,n 式中：yi为房地产价格； xi,为影响房地产价格的各种因素； ki为影响房地产价格变化的系数。 影响房地产价格的因素众多且极其复杂，某些因素较易测算，完全 可以用数学模型来衡量外，绝大多数因素为较难测因素或不可测因素， 它们的影响是无形的，可以感觉得到，但却无法用数学模型来衡量，因 此上式只有理论上的意义。尽管如此，它对实际估价工作具有很强的指 导作用。事实上，在国内外房地产实际估价工作中，估价人员在运用估 价方法初步估算出房地产价格后，还要依靠自己的经验，仔细分析权衡 影响该房地产价格的因素，并作出修正调整，以最后确定估价额。这其 实是属于上式定性分析。 定性分析影响房地产价格的因素需把握三点： 一是影响方向：各种影响房地产价格的因素对房地产价格的影响方向 不尽相同：有的因素降低房地产价格；有的因素则提高房地产价格； 有的同一因素对不同类型的房地产，影响方向可能是不同的。 二是影响程度：各种影响房地产价格的因素对房地产价格的影响程度 不尽相同：有的因素对房地产价格的影响较大而成为主要因素；有的 因素则对房地产价格的影响较小而作为次要因素。但随着时期、地 区、房地产类型的不同，主次要因素的地位会发生变化。 三是影响关系：各种影响房地产价格的因素与房地产价格之间的影响 关系不尽相同；有的因素对房地产价格的影响可看作是线性的；有的 因素对房地产价格的影响是非线性的；有的因素对房地产价格的影响 不是单向性的，在某种状况下会提高房地产的价格，而在另一状况 下，却会降低房地产的价格；有的因素从某一角度看会提高房地产的 价格，而从另一角度看却会降低房地产的价格，其对房地产价格的最 终影响如何由这两方面的合力决定。 3．权益因素 权利状况：权利类型；权利是否清楚完整等 使用管制：用途转换、城市规划的限制 相邻关系：从义务方来讲是一种权利限制 第三节房地产外部因素 2．居民收入 对房地产价格的影响取决于边际消费倾向 3．物价 一般而言，物价普遍波动时，不动产价格也会呈现出相同的波动趋势。房地产越是在物价变动时期越能体现其保值性。 4. 利率 利率上升对房价有着很大的影响。 （1）从成本的角度来看，利率上升会增加房地产开发的投资利息，从而使房价上涨。 （2）从房地产需求的角度来看，由于现在购买房地产普遍采取贷款方式付款，所以利率上升会减少房地产需求，从而使房价下降。 （3）从房地产价值是房地产预期未来收益的现值之和的角度来看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升会使房价下降。通过数学计算可以看出，利率上升导致的房价下降幅度要比其导致的房价上升幅度大得多。 因此，综合来看，房价与利率负相关：利率上升，房价会下降；利率下降，房价会上升。 5. 汇率：当预期某国的货币会升值，会导致其房地产价格上涨；相反，会导致其房地产价格下降。 边际消费倾向:收入每增加一个单位所引起的消费变化。 * 《房地产估价》 第四章房地产价格影响因素 《房地产估价》 第三章房地产价格和价值 《房地产估价》 第四章房地产价格影响因素 《房地产估价》 第三章房地产价格和价值 * 教学内容 第一节 房地产价格影响因素概述 第二节 房地产自身因素 第三节房地产外部因素 教学目的和要求： 掌握房地产影响因素对房地产价格的影响 了解房地产价格影响因素 1、各种因素影响价格的变动方向不尽相同 2、各种因素影响价格变动的程度不尽相同 3、各种因素影响价格变动的时间不尽相同 4、各种因素影响价格的关系不尽相同 5、有的可以用数学模型度量，有的难以用数学公式表达 一、对影响因素的基本认识 6、各种因素对同一房地产价格的影响方向和程度不是不变的 8、同一因素在不同地区对房地产价格的影响可能不同 7、各种因素在不同水平上的变化对价格的影响不同 二 影响因素分类 第一种分类按因素性质： 房地产自身因素和房地产外部因素 第二种分类按影响范围：一般、区域、个别 房地产自身因素：区位、实物、权益 房地产外部因素：人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、其他因素 第二节房地产自身因素 一．区位： 实际估价中，要掌握区位优劣的判断标准，弄清什么样的区位优，什么样的区位