房地产估价方法.pptVIP

临街深度修正系数的算法 选取标准深度，确定里地线：18米、30米（100英尺）、50米 确定级距：假设以100英尺为标准深度 “四三二一法”：25英尺或四分之一标准深度 “苏慕斯法”：50英尺或一半标准深度 确定单独深度百分率 “四三二一法”：40%、30%、20%、10%、9%、8%、7%、6% “苏慕斯法”：72.5%、27.5%、15% 用平均或深度百分率制作深度百分率表（以“四三二一”法为例） 临街深度 25英尺 50 75 100 125 150 175 200 修正系数 1.6 1.4 1.2 1 0.872 0.78 0.708 0.65 金华市商业用地临街深度修正系数表 深度m 修正系数 深度m 修正系数 深度m 修正系数 4 2.94 16 1.33 38.18 1.09 4 2.67 16.36 1.31 40 1.06 5 2.47 18.18 1.30 41.81 1.05 6 2.26 20 1.28 43.63 1.04 7 2.13 21.81 1.27 45.45 1.03 8 1.98 23.63 1.25 47.27 1.02 9 1.86 25.45 1.22 49.09 1.01 10 1.75 27.27 1.20 50 1 11 1.66 29.09 1.19 50.90 0.98 12 1.56 30.91 1.17 52.72 0.97 13 1.48 32.72 1.14 54.54 0.96 14 1.42 34.54 1.13 56.36 0.95 15 1.39 36.36 1.11 58.18 0.94 房地产评估方法 房地产评估方法 市场法（市场比较法） 收益法（收益还原法） 成本法（重置成本法、成本逼近法、原价法） 剩余法（假设开发法） 基准地价修正系数法和路线价法 市场比较法例1：估算某住宅楼2003年8月31日的价格 参考实例 实例A 实例B 实例C 实例D 实例E 成交价格(元/M2) 5100 5800 5200 5300 5000 成交日期 02.11.30 03.6.30 03.1.31 01.7.31 03.5.31 交易情况 +2% +21% 0 0 -3% 房产状况 区位状况 0 -3% +3% +1% 0 权益状况 -2% 0 +2% -1% -1% 实物状况 -4% -5% -2% +2% +1% 已知，2001/7/1—2002/1/1，该类住宅楼市价每月递增1.5%；其后至2002/11/1，每月递减0.5%；其后至2003/4/30，市价基本不变；其后每月递增1%。请您估算该住宅楼 市场比较法例1：估算某住宅楼2003年8月31日的价格 一 选取可比实例：A、C、E 二 计算修正系数： 参考实例 实例A 实例C 实例E 成交日期修正系数 (1+1%)4 (1+1%)4 (1+1%)3 交易情况修正系数 100/102 100/100 100/97 房产状况修正系数 (均权） 100/98 100/101 100/100 三 比准价格= 实例价格x交易日期修正系数x交易情况修正系数x房产状况修正系数 四 估算结果(算数平均)： (5309.2+5357.57+5310.83)/3=5325.87 市场比较法说明 交易情况修正：修正特殊因素导致的交易偏差 （1）交易双方有利害关系（2）急于出售或购买（3）交易双方或一方有特别动机（4）受第三方债权债务关系影响（5）相邻房地产的合并交易（6）交易税费非正常负担（7）特殊的交易方式 交易情况修正方法： （1）百分率法（2）差额法 例：成交价2325，合同规定本应由卖方承担的7%的税费由买方承担。则正常成交价格为2325/(1-7%)=2500。 交易日期修正 例：已知定基和环比价格指数，将2002年价格1600修正到2005年。 用定基指数：1600x(1.06/0.98)=1731 用环比指数：1600x1.04x1.03x1.01=1731 时间 2001 2002 2003 2004 2005 定基价格指数 1 0.98 1.02 1.05 1.06 环比价格指数 1 0.98 1.04 1.03 1.01 市场比较法说明 房地产状况修正 （1）区位状况：繁华程度、交通条件、（自然、社会）环境、配套状况、临路状况等 （2）权益状况：土地使用权年期、容积率 年期修正系数=[1-1/(1+i)m]/[1-1/(1+i)n] （3）实物状况：土地面积、形状、内部设施、土地平整程度、地势、水文地质；建筑物的新旧