土地成本法评估报告.docx

土地成本法评估报告 　　土地价格构成与成本法估价　　摘要：本文从土地价格的内涵、构成入手，分析了土地批租和土地出让的共同实质，然后重点分析了土地开发费、土地征收费与地价的关系，最后对国内外应用土地成本逼近法限制条件作了比较分析，得到用市场比较法、收益法、剩余法来评估土地价格，减少造成滥用成本逼近法评估土地价格的现象。　　关键词：地价价格构成土地批租成本法　　一、土地价格内涵和构成分析　　所谓土地价格，可解释为为购买土地所有权的价格。它指的是出让土地所有权所应取得的补偿，或取得土地所有权所应支付的代价。马克思指出，“土地价格无非是出租土地的资本化收入”。但是作为现实中的土地，其中已经凝结了人的劳动，土地价格实际上包含两层含义，即土地资源价格和土地固定资产价格。从实际市场运作讲，土地价格是与市场利率存在密切关系。　　在目前土地估价师考试指导教材《土地估价理论与方法》一书中，其关于土地价格的定义是以预期权利收益比较符合市场和理性经济人等取向。土地价格理解为土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价。换句话说，土地价格的高低取决于可以获得的预期土地收益的高低。且土地的不同权利，其价格也不相同，在实际中可以分为所有权价格、使用权价格、抵押权价格等形式。在实践中，关于土地价格含义上存在以下几种看法：地价=土地使用权出让金；地价=租赁年期内各年地租现值的总和；　　地价=土地出让金+土地开发费+土地取得费；地价=土地出让金+土地开发费+土地纯收益。　　以上四种价格内涵和构成，第一种价格最低，且这种土地使用权出让金只是我国大陆借鉴香港土地批租制而采取的一种办法。第二种价格强调土地的预期收益，并加以贴现，加总得到土地现在的价格。第三种价格把土地开发投资费作为土地价格的构成部分，同时把土地取得费计入土地价格。第四种价格与第三种价格相比，强调了土地的纯收益和土地开发费。成本逼近法估算土地价格时，主要引用、式的价格计算方法。　　二、土地出让和批租价格　　本文第一部分之所以提及香港的土地批租制度。因为我国大陆城市土地使用制度改革，是借鉴香港的土地批租制的模式。何谓土地批租呢？土地批租，是指政府将一定年期的土地使用权让予他人，一次性收取地价的行为。此地价又叫批租价格，它实质上是有限年期地租　　的资本化，而不是无限年期地租的资本化。在我国大陆区内，却以土地出让这一新名词进行替代。根据目前大陆的土地法律，把土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让渡给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。实质上，土地使用权出让就是土地使用权批租，出让金就是批租地价。　　为什么不采用“批租”而采用“出让”，不采用“地价”而采用“出让金”。究其批租、批租地价与当时的《宪法》相抵触。当时的《宪法》第十条第四款规定：任何组织和个人不得出租、买卖土地。具体土地出让这一提法的提出过程大概概述如下：1986年，上海组建了“上海市土地批租领导小组”；同年底国家最高决策层和主管部门为了避免与《宪法》相抵触，首次使用了“土地使用权有偿转让”这种提法。1987年，上海市政府发布了《上海市土地使用权有偿转让办法》，其中首次使用了“土地使用权有偿出让”、“土地使用权出让金”，来替代“土地批租”、“批租地价”。1989年，国务院、财政部先后发布《关于加强国有土地使用权有偿出让收入管理的通知》、《国有土地使用权有偿出让收入管理暂行实施办法》。这两个文件规定，土地使用权出让收入扣除2－5％的土地出让业务费后上交财政；上交财政部分，取得收入的城市财政部门留下20％作为城市土地开发建设费用，剩下的出让金上交中央财政。这样，原来与土地使用权出让地价一致的土地使用权出让金，被这样界定为只是土地使用权出让地价中的一部分。至此，我们看到这符合本文第一部分提出地价构成的第三、第四种观点。因此，在实践中地方政府为了得到更多的土地收益，也大力认同、支持这种提法，而且往往人为地加大.城市土地开发建设费.的部分，使得出让金远远小于地价。　　从上一段落，我们得到启示是，既然提出土地出让和出让金概念是由于受当时《宪法》的约束；现在《宪法》已经得到修改，为了避免在使用这些概念时发生混乱和误解，应将土地使用权出让更名或恢复为“土地使用权批租”，将出让金更名为批租地价或地价。　　三、地价构成的解释　　土地开发费用与地价的关系　　在本文第一部分，地价内涵在一定程度上也是地价构成的解析。值得关注的是土地开发费问题，它与地价到底是什么关系?土地开发费是地价的构成部分，这一结论的正确与否跟后面要谈及用成本逼近法进行土地估价至关重要。如果不是土地开发费不是地价的构成部分，那么我国现行使用成本逼近法作为新开发土地的估价，特别适用于土地市场发育不全，土