滨水兰庭营销策划案.doc

PAGE 滨水兰庭营销策划案 PAGE 第 PAGE 39 页 共 NUMPAGES 48 页 开盘即是清盘 滨水兰庭营销策划案  目 录 第一章 营销背景 4 第一节 区域市场简析 5 第二节 房地产发展状况 6 第二章 项目分析 8 第一节 项目概况 9 第二节 项目SWOT分析 10 第三章 项目定位 12 第一节 项目市场定位 13 第二节 目标客户群 16 第三节 产品规划建议 17 第四章 案名建议 19 第五章 整体营销战略 21 第一节 项目推广总体战略 22 第二节 营销推广思路 25 第三节 销售周期划分 26 第四节 产品包装 27 第六章 媒体推广策略 29 第一节 营销工作流程 30 第二节 阶段营销推广 33 附表 《兰亭序》 39 售楼部布置及部分VI 40  第一章 营销背景 第一节 区域市场简析 【开发区概况】 目前，鹤壁经济技术开发区建成区面积达到18平方公里，城市框架面积38平方公里，人口10万人。城市绿地率达到38.3％，绿化覆盖率达到40.4％，人均公共绿地面积8.2平方米。全社会固定资产投资累计达到110亿元，摆放各类项目800余个，初步形成了以工业产业为支撑，工业、教育、休闲旅游、外向型市场等四大产业。 鹤壁开发区地理位置得天独厚，京广铁路、京珠高速公路、107国道和正在建设的南水北调工程纵贯全境，是鹤壁市对外开放的窗口，也是鹤壁市新的政治、经济、文化中心，城市功能日益完善。 【开放中的新城经济】 经过十几年的发展，以新城为中心的行政、文化中心已形成，新的商业、生活圈正在新区崛起。新城整体经济水平和消费水平与老城区（山城区）差距日益扩大，在新城建设规划上，按照建设国家级园林城市的标准，大力开展城市道路、办公区和居民区绿化工作，营造了良好的城市生态环境。新城工业已形成较好基础，工业化进程明显加快，依托丰富的资源，鹤壁的工业得到了迅猛发展。在人口分布上，老城区人口较为集中，商业体系较为发达。目前，老区人口正逐渐向新城迁移。 第二节 房地产发展状况 【房地产市场现状】 鹤壁市辖区面积相对较小，经济总体规模不大，处于中低等水平。鹤壁地产也依然处于中低等水平，尚未形成规模。2005年，鹤壁房地产新开工面积在各省辖市中，排名第十五，仅高于许昌、三门峡和济源；销售面积在各省辖市中排名倒数第二，仅高于济源。 但鹤壁房地产起点相对于其他城市并不低，因此存在着更大的发展机遇和空间。在地市中，鹤壁新区的规划和建设可圈可点，为鹤壁房地产业发展提供了绝佳的机遇。目前，鹤壁房地产开发主要集中在新区，鹤壁新区的开发，带动了整个鹤壁市房地产的发展。 【新区房地产品特点】 1、地价不断攀升。2005年，鹤壁土地供应量增加，价格攀升，由每亩20多万元，上涨至30多万元。 2、政策逐步落实到位。如住宅节能标准提高到65%以后，鹤壁房地产产品的品质有了大幅提升。 3、房价涨幅为历年之首。两年前，鹤壁房价在1000元以内，但经过两年发展，现在鹤壁房价已经达到每平方米1600—1800元，并且销售形势良好。 【区域房地产发展状况】 鹤壁市因新城的迅速发展和经济的崛起，山城区住宅市场停滞不前，而新城住宅发展日益增速，新老城区住房差距日益增大。老城区价格相对较低，并且几无新开发楼盘，价格在600—800元/平方米左右，居住环境较差，品质较低。商业价格相对较高，生活配套较为成熟。新城楼盘价格相对较高，多层价格基本在1600以上，均价在1800左右，居住环境良好，区内配套完善，道路及生态规划好，交通便利。新城行政、商业和住宅区域划分较为明显，主干道淇滨大道为新的行政中心，九州路、黄河路为新兴商业街，兴鹤大道南段和北段多为纯住宅小区。北部区域多为单位宿舍和集资建房，南部区域为正规开发商所建规模小区，价格相对北区略高。 在新老城交接的淇滨工业区，房地产市场还是一片空白，在区域生态环境上占据一定的优势，但附近无商业配套，生活条件较差，所以，区域价值又较大的发展潜力。  第二章 项目分析 第一节 项目概况 【项目位置】项目位于鹤壁市大白线路与渤海路交汇处，淇滨区小城镇综合办公楼对面，附近暂无其他项目。 【区位价值】地处新老城交通要道大白线路中段，起着衔接新老城发展的重要作用。 【项目规模】小区占地面