富贵广场销售计划书.doc

中原地产 上海中原物业代理有限公司SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 富贵广场销售计划书 PAGE 7 富贵广场推广计划书 项目概况 项目的市场定位 项目推广总体策略 销售招商周期 销售价格推广策略 异地销售招商策略 销售招商管理层架构 广告媒体推广策略 项目概况 地理位置 本项目位于昆山市淀山湖镇中心地段，淀兴路和曙光路的交叉口；又紧邻上海青浦，素有“上海后花园”之称。 淀兴路是整个淀山湖镇的商业集聚中心，集中了中低档的商业形态，主要以社区的配套商业和小型的百货零售为主。 曙光路是市政规划中的新的的商业中心，道路两边有大量的商业项目在建，以后将与淀兴路产生连动成为淀山湖镇的新的商业积聚中心。 基本经济技术数 本项目由五幢3层商铺和一幢12层酒店组成 占地面积：30 亩 总建筑面积：32500M2 总户数：326套 容积率：1.797 绿化率:31% 车位:150个 户型：150—250M2 楼盘形态：商业 周边环境 (1)淀兴路区域的原有的消费人群和商业氛围,将有力推动本项目的发展. (2)曙光路两侧有大量住宅项目在建：曙光新城、阳光.伊比萨、福运.马洛卡等.为本项目提供了大量的高档消费人群. (3)周边工厂林立,是淀山湖镇的工业园区,大量的外来打工者和中高层管理者为本项目保障了丰富的消费人群. 周边交通 本项目交通十分便利，有众多交通路线来往昆山和上海青浦 昆山 淀东专线 昆山 青浦专线 二、项目的市场定位 1、规划业态定位 淀山湖镇的商业形态主要以中低档的餐饮、娱乐、小百货和社区配套型的商业业态为主。当地比较缺乏高档次的餐饮、娱乐商业形态。所以利用互补型定位原则，本项目定位成： 淀山湖镇最高档的集餐饮、娱乐、休闲为一体的商业休闲广场。 具体如下： 1号楼与2号楼百货类为主 3号楼、4号楼、5号楼餐饮娱乐为主。 2、目标客户定位 （1）客户定位 投资型出租和私营、个体户为主 （2）客户来源 昆山、淀山湖当地投资型出租、私营、个体户 和上海青浦等周边区域的投资型出租、私营、个体户。 （3）客户购买动机 以投资出租为主，投资自营为辅。 （4）客户经济实力 工商经营个体，拥有知名的餐饮、休闲娱乐、或拥有多处经营实体；中高收入的投资者，拥有稳定的高收入来源 （5）经营业态 餐饮、娱乐、休闲为主 3、销售价格定位 定位原则： （1）区域商铺的租金水平进行测算，即S=9.5%P，其中S为单位面积的年租金收益，P为单位售价。 本项目是个纯商业的广场，不是住宅下的商铺，也不是返租商业。 因此根据区域商铺的租金水平进行测算。 淀兴路租金在：均价1.5元/M2/天（一层） 由此可测算出商铺售价在：均价5201.25元/M2 因此综合项目的位置、定位、楼层、市场的发展等因数, 最终项目定价为：均价5300元/M2 4、租赁价格定位 定价原则：根据周边的租赁价格，进行可比性定价。 淀兴路的租金均价在1.5元/M2/天(一层) 一般一层价格是两层的2倍左右,两层是三层1.5倍左右 因此综合本项目的定位、楼层、业态等情况，本项目的租金价格在： 均价在0.8元/M2/天 三、项目总体推广策略 1、项目推广总精神： 立足淀山湖，向上海青浦、昆山等周边区域辐射 由于本项目位于昆山市的城南——淀山湖镇的商业、行政中心淀兴路和曙光路的交界处；又紧邻上海青浦，拥有非常好的区位优势，但本项目的高档定位和淀山湖镇的人均收入等因数决定了项目的客户来源以淀山湖镇的政府、机关人员和上海青浦周边区域的高收入人群为主。 2、 销售招商总原则 销售与招商同时进行，招商与销售连动。 在对整体项目销售的同时，对部分项目进行前期的招商（大型的品牌、餐饮客户）。通过前期的销售和大型品牌、餐饮客户入驻所带来的人气与商气，带动了下一步的销售和招商。 根据本项目的规划、定位、经营理念、工程进度等实际情况应采取： 销售与招商同时进行，招商与销售连动的销售招商原则 3、总体推案顺序 由于工程施工、进度等原因，3号楼和4号楼先拿到预售许可证；1号楼、2号楼、5号楼要晚3—4个月左右，而3号楼是售楼处，1号楼、2号楼已内部认购。综合以上情况本项目的推案顺序如下： （1）、先主推4号楼和5号楼（2006年3月1日开盘及招商） 在开盘之际，推出4号楼和5号楼商铺；对1号楼、2号楼已预定客户进行现场签约。同时对投资出租商铺进行招商。 （2）、1号楼、2号楼剩余商铺和3号楼进行招商（2006年5月1日） 在4号楼、5号楼销售达到8