君柳河畔商业租售方案经济测算.docVIP

君柳河畔商业租售方案经济测算 商业部分面积 物业 面积（平方米） 1号楼底商（1-4层） 1246.9248 3号楼底商 890.8483 合计 2137.77 租售方案假设 物业 方案 面积及比例 1号底商 销售 1246.9248平米 58% 3号楼底商 持有租赁 890.8483平米 42% 持有方案建议 （测算对象：本项目考虑持有租赁部分，即：3号楼商业部分） 针对项目提出三种可供选择的持有年限建议： 持有三年 较短的持有年限，不利于商业成熟运营 持有4~6年（推荐） 本案70~80%经营面积为服务业，该类物业要经历较长成熟期，建议持有年限4~6年 更长年限 年限过长，不利于资金的回笼，不建议 市场情况 在经济预测前，对项目周边的商业市场情况作以下了解，周边缺乏类似物业做直接性的参比，此处针对周边的租金情况做较为详尽的罗列。 租金情况 宝业城市绿苑商业租赁状况： 楼层 出租面积 （M2） 经营业态 租金 （元/ M2/月） 出租情况 1F 2F 整体招租 60-300平方米均有 便利店及金融网点 茶餐厅、咖啡馆 健身馆、美发、网吧等 25-35 出租率并不高，其原因是虽已交房，但入住率不高。故商业部分发展慢 周边商业市场状况： 地理位置 主力面积 （M2） 租金 （元/ M2/月） 楼层 备注 屯溪路桥以西一部分 35 45-55 1F 可餐饮 滨河路 30 30-40 1F、-1F 可餐饮 巢湖南路 30-50 35-40 1F、2F 可餐饮 合裕路 20 25-30 1F 可餐饮 综上所述，本项目所在区域的目前租金水平为： 25-55~6元/平米/月； 经济方案测算 租金预判原则 因商铺由生铺发展成熟需要经历一定时间的成熟期，同时为了吸引品牌商家的入驻，考虑一定的免租期及租金优惠，在商业运营的前期租金水平较低，且客户品牌的签约期多为三年左右，因此在此阶段商铺的租金水平难以获得大幅度的提升。 租金增幅发展年限 租金增幅 发展年限 租金增幅－时间示意图 租金增长 进入成熟期，商铺经营进入稳定阶段，租金将逐年稳步提升，在一段时间内较少出现大幅度跃升情况。 本项目主要以服务休闲业态为主，一般此类业态的租期较长，为3—4年，考虑本项目到第4年，该类业态第一轮合同期结束，如果经营得当的话，第二轮的租金可以有大幅度的提升。 本项目的租金递增率以市场平均增长率为参考 租金递增率表 ? 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年 第6年 增幅 － 5% 5％ 20％ 5％ 5％ ? 第7年 第8年 第9年 第10年 第11年 第12年 增幅 5% 5% 20％ 0％ 5％ 5％ 本项目1—4年租金预判 平均租金（元/平米/月） ? 1号楼底商 3号楼底商 第一年 25 28 第二年 26.25 29.4 第三年 27.56 30.87 第四年 33.07 37.04 经济测算 A、现时销售方案测算 本项目地处人口密度较高的裕丰花市和合裕路区的融合部位其商业价值不高，生铺经营成功的可能性不过渡到熟铺的时间较长，在对现时价格进行测算时，商业物业本处取其资本化率为3%。 目前商铺定价总的原则还是租金决定售价，但是在商铺的实际的销售中现实租金与实际售价并非对等也就是售价要高于现实租金理论推导的价格，其幅度根据不同的个案情况大约在15---30%之间（考虑3—6年内的租金递增），而此类情况购买者也普遍接受，本项目第一年实际售价的提升幅度取在20%（本项目前3年的平均租金比第一年起始租金递增约20%）。根据本项目1—4年的租金递增情况来看，本项目1—4年的售价提升幅度都取在15%。 　 1号楼底商 3号楼底商 面积(M2) 1246.9248 890.8483 现时租金 (元/ M2/月) 25 28 现时售价 (元/ M2) 10000x1.2=12000 11200x1.2=13440 总销金额(元)6 15 总销金额（元）75 平均价 (元/ M2) 12600.09 B、持有租赁4年经济方案测算 年限 年平均租金(元/ M2/月) 年租金收入(元) 年平均售价(元/ M2) 总销售金额(元) 第一年 28 59857.56 11200第二年 29.4 62850.44 1176020 第三年 30.87 65992.96 12348 240174183.96 第四年 37.04 79183 1481632 二方案对比 收益对比 方案A 即刻出售 方案B 届时销售 销售面积（平米） 2137.77 2137.77 总销金额（万元） 2694 3167 可获得租金收益现值 （万元） —— 26 合计