第十一章+++契税.pptVIP

经济管理学院会计系 第十三章 契税 契税法是指国家制定的调整契税征收与缴纳权利义务关系的法律规范。 契税是在土地产权、房屋权属发生转移时，按当事人双方订立的契约，向承受人征收的一种税 注意：纳税人是转移土地、房屋权属的承受一方，而非转出的一方 第一节 征税对象 一、征税对象的一般规定 契税的征税对象是在境内转移土地、房屋权属这种行为。 契税征税对象具体包括以下五种具体情况： 1.国有土地使用权出让(转让方不交土地增值税)； 土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家在一定时间年限内让与土地使用者的行为 2.国有土地使用权转让(转让方还交土地增值税) 转让是土地使用者将土地以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的 土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移 3.房屋买卖(转让方符合条件的还需交土地增值税)； （1）以房产抵债或实物交换房屋。 （2）以房产作投资或作股权转让。 以自由房产作股投入本人独资经营企业，免纳契税。 （3）买房拆料或翻建新房，应照章征收契税。 4.房屋赠予，包括以获奖方式承受土地房屋权属。 房屋的受赠人要按规定缴纳契税。 5.房屋交换(单位之间进行房地产交换还应交土地增值税)。 【例题】下列行为中，应视同土地使用权转让征收契税的有（　）。A.以土地权属作价投资B.以土地权属抵债C.以获奖方式承受土地权属D.以预购方式承受土地权属 【答案】ABCD 第二节 纳税义务人与税率 一、纳税义务人 契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。 土地、房屋权属是指土地使用权和房屋所有权。 单位包括内外资企业，事业单位，国家机关，军事单位和社会团体。 个人包括中国公民和外籍人员。 二、税率 契税实行3%-5%的幅度税率。 实行幅度税率是考虑到我国经济发展的不平衡，各地经济差别较大的实际情况。 各省、自治区、直辖市人民政府可以在3%-5%的幅度税率规定范围内，按照本地区的实际情况决定。 第三节应纳税额的计算（熟悉） 契税应纳税额 = 计税依据×税率 契税的计税依据是不动产的价格。 依不动产的转移方式、定价方法不同，契税计税依据有以下几种情况： 1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据； 2.土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定； 3.土地使用权交换、房屋交换，以所交换的土地使用权、房屋的价格差额为计税依据； 【例题】某公司2003年发生两笔互换房产业务，并已办理了相关手续。第一笔业务换出的房产价值500万元，换进的房产价值800万元；第二笔业务换出的房产价值600万元，换进的房产价值300万元。已知当地政府规定的契税税率为3%，该公司应缴纳契税（　）。 (2004年)A.0万元B.9万元C.18万元D.33万元 【答案】B 【解析】房屋或土地使用权相交换，交换价格相等，免征契税；交换价格不等，由多交付货币、实物、无形资产或其他利益的一方按价差交纳契税。第一笔交换业务应由该公司交契税，第二笔交换业务由对方承受方交契税。该公司应纳契税=（800-500）×3%=9万元。 4.以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税，计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。 5.房屋附属设施征收契税依据的规定。（新增） （1）采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，按合同规定的总价款计征契税。 （2）承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价， 适用与房屋相同的契税税率。 6、个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税 第四节税收优惠（了解） 一、契税优惠的一般规定 （一）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。 （二）城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。 （三）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免。 （四）土地、房屋被县以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。 （五）承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。 （六）经外交部确定，依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边或多边条约或协定，应当予以免税的外国驻华大使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属。 二、契税优惠的特殊规定 1.企业公司制改造 非公司制企业，整体改建为有限责任公司或股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。 非公司制国有独资