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Retailing Fax 《零售传真》零售情报研究简报 每周一、四发布 第1679期(03/15-03/17) 2010/03/18 〖宏观形势〗 1 【超市主食厨房进入自营阶段】 1 【商业地产电影院线租金不断被市场推高】 1 〖行业跟踪〗 2 【正道商业崛起成为郑州零售市场新秀】 2 【北欧家居巨头丹麦JYSK定位专卖店形式快速开店】 3 【台湾顶好超市靠小型店快速扩张与增加获利】 4 〖运营管理〗 4 【春天百货的VIP管理】 5 【万千百货的标准化连锁经营】 5 【永辉超市：一招鲜吃遍天下】 6 〖商业参考〗 8 〖宏观形势〗 【超市主食厨房进入自营阶段】 酝酿近两年的京客隆中央主食厨房项目2010年将正式启动。北京京客隆商业集团副总经理高京生称，为控制主食厨房食品质量，京客隆计划在2010年下半年投资1亿元建造建筑面积过万平方米的中央主食厨房，为所有门店主食厨房回归自营提供后台供应保障。物美09年6月也启动了中央主食厨房。物美相关负责人表示，目前物美有四五家门店主食厨房处于试点自营阶段，未来将全部实现自营。据悉，目前京客隆、物美、永辉等本土连锁超市都有自营打算，而外资超市基本采取的是主食厨房联营模式。主食厨房已成为超市重要组成部分，大型连锁超市主食厨房回归自营是发展趋势。超市主食厨房一般是指位于收银台内，现场加工制作或售卖包子、馒头、花卷、盒饭等食品的柜台。大部分连锁超市主食厨房采取的是“引厂进店”的联营模式，超市收取租金和流水扣点，对联营方负有监督责任。主食厨房的食品安全一直被行业关注，如果米、面、油等原材料、添加剂等任何一个环节出现隐患，就可能导致食品安全问题。尽管各超市对主食厨房的合作方设有一定门槛，但主食厨房采取联营，其原材料等卫生质量掌握在联营方手里，超市比较被动，以致近几年时有主食厨房安全问题被曝光，而收回自营可以从源头保证主食产品的安全质量。不过，主食厨房自营需要较大资金、设备等投入，需要具备较强的食品口味开发能力，因此必须具备一定的门店数量，才能摊薄设备投入和产品研发的总成本，提高超市厨房主食商品的竞争力。 【商业地产电影院线租金不断被市场推高】 2009年，国内电影票房收入达到62亿元，电影综合收入达到106亿。国家广电总局电影局局长童刚也表示，国内电影票房以每年30%以上的增速飞快增长，中国的电影业正处于最佳的发展期。随着看电影客群的再次迅速扩大，电影院线已经成为商业地产重要的业态。万达院线总经理叶宁表示，调查显示，在万达购物中心品牌影响方面，70%都是由万达电影院带来的，每个万达影院每年可以贡献超过80万人的观影人次。更为重要的是，对于商业地产而言，影院带来的是价值贡献，而不是价格贡献。“万达院线和万达集团的关系分得很清楚，我是经营者，租万达集团的地盘来经营，万达集团是投资者，老板王健林按照我的结构标准把电影院做起来。”叶宁透露，他算过一笔账，按照王老板的投资买一块地再把建筑层高做起来，万达影院支付的场地租金，基本上能还上投资利息就不错了。“虽然影院支付的租金很少，但影院周边的其他业态租金较其他位置的业态租金平均要高出50%。相当于靠其他业态租金填补影院租金，就是这个道理。”由于看好电影市场的扩大，大量资本涌入，“嵌入商业地产”作为主要的影院投资模式，影院租金不断被推高。影院和地产商的密切合作始于2002年。时任中影集团董事长的杨步亭“冒着很大的风险”与中信深圳(集团)公司合作，在其开发的中信城市广场项目中投资建设新南国影城，双方约定，中影向中信深圳(集团)公司支付总票房收入的5%作为租金。此后，越来越多的投资者纷纷把影院选址于大型购物广场内，影院向地产商支付的租金，也从2002年票房分成的5%，一路飙升到2009年的20%。一般来说，电影票房收益被分为三部分，制作方、发行方和影院各取其一，影院可以分到50%的票房收益。在此基础上，电影基金将分掉5%的票房，再扣去税金和上交院线的管理费，最后影院获得的收益是40%左右。影院在支付了折旧费、水电费、人员开支、改造更新等费用后，如果再按照20%票房的租金比例交地租，其运营压力可想而知。卢米埃影城董事长胡其鸣称，“如果租金比例定得太高，影院运营压力过大，很有可能通过瞒报票房的方式减轻压力，这也是无奈之举。”他们与商业地产商合作的租金比例一直在10%左右，这一数字是通过影院面积、影厅数量、座位数量、上座率、票价等多个指标科学计算得出的。“现有项目中，我们和地产商的合作都很愉快，我们花费了别人3倍的价钱购买了票房统计系统，绝对以真实票房支付租金，但20%的租金比例我们根本不可能接受。”卢米埃影城董事长胡其鸣预言，3年之后，会有一批近两年新建的商业地产影院项目因经营不善转手出让，有经济实力的投资人可伺机收购。 〖行业跟踪〗 【正道商业崛起