城乡结合部土地估价探讨.pdfVIP

卷第 期 资 源 科 学 ， !’ ( ;= ,!’ : , ( 年 月 ， !% ( 45/67485/ /895:85 0? , !% 城乡结合部土地估价探讨 ———以石家庄市为例 ( ! ! 郭爱请 ，葛京凤 ，梁彦庆 （ 石家庄经济学院公共管理系，石家庄 ； (, #( ! , 河北师范大学资源与环境科学学院，石家庄 (’ ） 摘要：城乡结合部是城市与农村相互结合的特殊经济地理单元，是城市快速扩张的重点区域，受城市 与农村的双重影响。城乡结合部地价是土地价格研究中的薄弱点，土地市场的快速、健康发展迫切要求对 该区进行地价评估。该文以石家庄市为例，首先对该区土地进行定级，选择适合城乡结合部土地特征的定 级因素：中心城市影响度、交通条件、基本设施状况和自然条件；在定级基础上，综合考虑城市用地与农用 地估价的不同特点，采用收益还原法和成本逼近法测算城乡结合部土地价格，并提出了两种方法的局限性 和相应的解决方法；最后，对估价结果进行分析，提出城乡结合部土地价格的一些规律性特征：城乡结合部 地区由于存在建设用地和农用地之间生地与熟地的差别，不同类型土地之间地价相差很大。文章从理论 和方法上对城乡结合部的地价进行了一些探讨性的研究，对进一步明晰城乡结合部的土地产权和土地收 益，规范土地交易市场，实现城乡结合部的健康发展有一定的前瞻性和实用价值。 关键词：城乡结合部；土地价格；农用地；石家庄 中图分类号： ； 文献标识码： 文章编号： （ ） -% .# -#(.! .!!(/01 2 (* $ *33 !% ( $ ) $ ! 引言 城乡结合部是城市与乡村之间的过渡、交界部位，是指以城市为中心分布的包括部分城市建成区 ［］ ( 和部分乡村的自然与经济交合地带 。国土资源部颁布的《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价 规程》和《农用地分等定级规程》、《农用地估价规程》使城镇用地和农村土地的定级估价有了系统、规 范的技术依据，并取得了一系列研究成果，但在两者交界地带如何定级估价，是目前各级政府管理部 门普遍关注的问题。 城乡结合部是城市建设快速扩张的重点地区，该区域土地利用结构中农用土地急剧减少，工业 化、城市化带动建设用地快速膨胀，推动了城乡结合部土地市场的发展。然而，土地产权不明，土地收 益分配机制不合理、土地利用和管理不到位又使土地市场发生混乱。同时，通行的地价政策决定了城 ［］ 区的地价要高于“城乡结合部”的地价，乡村的地价要低于“城乡结合部”的地价! ，“城乡结合部”的地 价往往介于城区地价和农村地价之间。这种依据商业价值按区域划分的基本定价应该说具有一定的 科学性，然而由于“城乡结合部”概念的模糊，度量欠缺标准，再加上经济利益的驱动，就难以避免人为 地把城区土地当作“城乡结合部”的土地价格来估算，这样无疑降低了城区土地的价格，而把农村的土 地按“城乡结合部”的地价来估算，又导致地价的上涨。这一压一抬引起的后果往往只有一个，即国家 或集