如皋东景豪庭地产项目定价报告.docVIP

针对许多楼盘均倾向于定性描述的现状，我们尝试对楼盘进行定量描述。进行量化统计的楼盘应为可比性较强的、地段、价格、功能、用途、档次都相近的现楼、准现楼或楼花。每一楼盘定级因素的具体指标及等级划分只有落实到具体楼盘所在片区才能清楚描述。 价格定位要考虑市场、产品、成本等众多因素，但最终起决定作用的是市场行情，项目组主要是根据市场调查的结果，采用市场比较法对项目销售价格进行合理的预估。 一：住宅价格定位 1.区域在售楼盘价格分析 项目定价不能脱离区域市场行情，项目位于如皋，区域在售楼盘价格行情如下表： 如皋地区住宅楼盘销售价格一览表 序号 项目名称 地理位置 规模（㎡） 主力户型 均价 (元/㎡) 销售率（%） 物业形态 1 颐园 青云路（一类地段） 90000 3*2 3050 90 多层、小高层 2 浅水湾 中山东路（二类地段） 160000 3*2 2980 未开盘 小高层、多层 3 丽泽华庭 中山东路（二类地段） 70000 3*2 3300 70 小高层 4 荷兰小镇 益寿路（二类地段） 400000 3*2 2880（？） 未开盘 小高层、多层 5 蓝湾景天 工农路（二类地段） 130000 3*2 3200 80 小高层、多层 6 金九华府 宁海路（二类地段） 190000 3*2 3380 38 多层、小高层 7 龙游御境 海阳南路（二类地段） 180000 3*2 3400 99 小高层、多层 8 世纪光华 福寿路（二类地段） 160000 3*2 2700 未开盘 小高层、多层 9 上海新城 庆余路（二类地段） 130000 3*2 2580 75 多层 10 丽景园 庆余路（二类地段） 11448 3*2 2373 80 多层 11 普庆苑 普庆路（二类地段） 140000 3*2 2234 70 多层 12 城建嘉园 福寿路（二类地段） 70000 3*2 2800 100 低层 从上表可以看出，区域内目前房价最高的是龙游御境，小高层销售均价为3400元/㎡；房价最低的是普庆苑，多层销售均价为2234元/㎡。 2.可比性楼盘分析 项目位于如皋城东，区域同类型楼盘较多，在选取可比性楼盘时主要有以下几条标准： （1）物业形态与东景豪庭相同或类似； （2）知名度较高的同类型楼盘。 （3）楼盘的定位 根据以上条件，选取颐园、浅水湾、丽泽华庭、蓝湾景天、金九华府、龙游御境等六个楼盘作为比较楼盘。浅水湾和丽泽华庭位于如皋城东，紧靠东景豪庭，特别是浅水湾，与本盘有很强的竞争性。金九华府和龙游御境位于城南区域，金九华府与如皋第一中学一街之隔，龙游御境地处城南行政中心，楼盘定位与东景豪庭相同；蓝湾景天地处城北，定位高端；颐园为市中心一类地块，价格参照蓝湾景天，定价较底，分流本盘部分客户源。通过对以上五个比较楼盘详细深入地调查和研究，运用市场比较法确定东景豪庭住宅的市场行情价。 二.住宅部分价格定位分析 1、可比楼盘权数分析表 项目 因素 东景豪庭 颐园 浅水湾 丽泽华庭 蓝湾景天 金九华府 龙游御境 地段 100 101 100 100 97 99 100 交通 100 100 100 100 98 99 99 规模 100 101 102 101 101 102 102 景观 100 101 101 100 101 101 102 规划 100 99 100 100 99 101 101 户型设计 100 99 98 99 99 99 99 配套设施 100 101 100 100 99 100 98 物业管理 100 98 98 98 99 99 100 总体分 100 100 99.88 99.75 99.13 100 100.13 调整比例 1 1 1.00120 1.00251 1.00878 1 0.99870 2、价格定位分析表 比较楼盘 颐园 浅水湾 丽泽华庭 蓝湾景天 金九华府 龙游御境 合计 楼盘价格 3050 2980 3300 3200 3380 3400 调整比例 1 1.00120 1.00251 1.00878 1 0.99870 比较价格 3050 2984 3308 3228 3380 3396 权重 10％ 15％ 15％ 10% 24％ 26％ 100％ 权重值＝比较价 ×权重 305 448 496 323 811 883 3266 采用市场比较法，根据以上计算分析，本项目的市场行情价格为3266元/㎡，取误差+5%，估计本项目市场行情价在3103--3429元/㎡。 三、住宅价格定位建议 根据以上分析，结合如皋市房地产价格走势、项目的建造成本及楼盘定位，我认为项目住宅部分在11月份开盘时的均价应为3300元/㎡。