基于市场化程度的工业用地出让价格评价研究——以江苏省为例.pdfVIP

Resources Science 第33卷 第2期 2011年2月 2011，33（2）：302-307 Vol.33，No.2Feb. ，2011 文章编号：1007-7588（2011）02-0302-06 基于市场化程度的工业用地出让价格评价研究 ——以江苏省为例 金晓斌，周寅康，常 春，杜心栋，徐国鑫 （南京大学地理与海洋科学学院，南京210093） 摘 要：土地是重要的资源和资产，也是我国宏观调控的重要手段之一。我国明确要求工业用地必须采用招 拍挂方式出让，即市场化配置。但实践中，部分地方政府为招商竞争等原因而实行低地价政策，将地价定位于工业 用地最低保护价，“多地一价”现象普遍，致使工业用地市场流于“有形”，势必影响土地市场的健康发展。本文以江 苏省为例，结合市场机制进行工业用地市场化分级，以土地市场交易平均地价为自变量，采用主成分分析法提取地 价影响因素，运用多元线性回归法构建地价模型，通过测算地价、交易均价、最低保护价的比较分析，得到以下结 果：①三类地价总体格局相当，由南至北呈“高-低-高”的格局，形成以环太湖为主高点、邳州市等为次高点和宿迁 为谷地的区域分布格局；②工业用地市场受最低保护价政策影响较大，偏离土地利用实际情况；③1级、2级、3级市 场交易均价分别为测算地价的107%、108%、85%，说明在非有效市场环境下地价平均偏低了15%；④1级、2级、3级 市场最低保护价分别为测算地价的97%、95%、85%，表明如与2级县市相当，3级市场最低保护价至少可以提高约 10%。 关键词：工业用地；市场化；地价；江苏 1 引言 逐步形成了地价梯度，如何定量评价工业用地市场 充分发挥市场机制在土地资源配置中的基础 化程度，并对其出让价格进行分析亟待深入。在理 性作用，遵循市场规律配置土地资源，既是市场经 论研究领域，关于土地市场化程度判断，目前多从 济的必然选择，也是促进土地集约利用、实现土地 不同供地方式（划拨、协议、招标、挂牌、拍卖等）结 [3-5] [6] 价值合理化的有效手段。《招标拍卖挂牌出让国有 构比例入手 ，具体指标以宗数为主、面积为辅 ， [7] 土地使用权规定》（国土资源部令[2002]第11号）明 较少涉及溢价及竞价过程 ；关于工业地价的影响 [8,9] 确了经营性用地必须以招标、拍卖或者挂牌方式出 因素，国外研究多采用特征价格模型 ，从地价形 [10] 让，而工业用地由于其生产要素特性、经济贡献作 成条件开展研究，国内研究多从土地利用的环境 、 [11]